十二种可导致商品房买卖合同无效、撤销、解除的情形
党世强
徐女士与某房产公司签订了一份商品房买卖合同。但后来却被告知该房产已卖给第三人胡某了。经过了解才知道，该公司总经理钱某见该楼盘房价每平方米涨了1300多元，就利用职务之便将该房产又卖给其妻弟胡某，并在徐女士发现之前将该房产交付给胡某使用并办理了产权证。徐女士与房产公司交涉多次，均无结果。徐女士问现在该怎么办？
对徐女士的这个纠纷本人认为有两种解决方式：一种方式是根据《高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十条的规定，向法院申请确认房产公司与胡某订立的房屋买卖合同无效，并要求房产公司继续履行与其订立的商品房买卖合同；第二种方式是根据《解释》第八条的规定，请求解除徐女士与房产公司的房屋买卖合同，并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失，同时可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
类似于徐女士的这种购房纠纷在2003年6月1日生效实施的《解释》中均有所规定。该《解释》除规定了上述两种应认定合同无效或解除合同的情形之外，还在该《解释》第八、九、十二、十三、十四、十五、十九、二十三条规定了另外十种依法可请求确认合同无效、撤销或解除的具体情形。笔者根据该解释的规定，对这十种确认合同无效、依法撤销或解除的具体情形作一概括性介绍，希望能对广大购房者有所帮助。
1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。
2.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，以违反法律、行政法规的强制性规定为由，向法院申请确认该合同无效，并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。
3.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可根据我国合同法的规定，向法院申请确认该合同无效或撤销该合同，并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。
4.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房子的事实，买受人可根据我国合同法的规定，向法院申请确认该合同无效或撤销该合同，并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。
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上述四种情形，买受人还可同时要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
5.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
6.因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
7.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，其面积误差比绝对值超同3%，买受人有权请求解除合同、返还购房款并支付利息，但合同中另有约定的除外。
8.出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人有权请求解除合同，但合同中另有约定的除外。
9.商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
10.商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因出卖人的原因或不可归责于买卖双方的事由而未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失或者由出卖人返还购房款及支付利息或返还定金。
从上述分析可以看出，该《解释》的突出特点是强调对房屋买受人的保护，其中规定的12种商品房买卖合同无效、撤销、解除的具体情形，对于有力的维护消费者合法权益及我国人民法院对此类纠纷正确、及时的审理有着十分重要的意义。
当然，对于商品房买卖合同的无效、解除及撤销，除了直接适用上述规定之外，还可以适用我国合同法及房地产方面法律、法规的相关规定，而不能局限于《解释》中的这12种具体情形。
山东琴岛律师事务所 党世强律师：13791987812
甘肃省行政许可过错责任追究试行办法
甘肃省人民政府
甘肃省行政许可过错责任追究试行办法
甘肃省人民政府令第15号
《甘肃省行政许可过错责任追究试行办法》已经2004年6月18日省政府第44次常务会议讨论通过，现予公布，自2004年10月1日起施行。
省 长
二○○四年六月二十五日
甘肃省行政许可过错责任追究试行办法
第一章总则
第一条为了保证行政机关及其工作人员依法实施行政许可，防止和纠正行政许可过错，有效保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国行政许可法》，结合本省实际，制定本办法。
第二条本省行政区域内的行政机关及其工作人员，违法设定、实施行政许可的，依照本办法追究过错责任。
本办法所称行政许可过错，是指行政机关及其工作人员违反法定权限、范围、条件和程序，设定、实施行政许可，损害公民、法人或者其他组织合法权益的行为。
第三条县级以上人民政府应当加强行政执法监督检查工作，建立健全行政执法责任、规章和规范性文件备案审查等监督制度，加强对行政机关设定、实施行政许可的监督检查。
行政机关应当加强对本机关工作人员实施行政许可的监督检查，上级行政机关应当加强对下级行政机关设定、实施行政许可的监督检查，及时纠正行政许可设定、实施中的违法行为。
监察机关应当依法加强对行政机关及其工作人员实施行政许可行为的行政监察。
第四条公民、法人或者其他组织依法对行政机关实施行政许可进行监督，对行政机关及其工作人员的行政许可过错行为，可以提出批评，要求改正，对拒不改正的可以向有关部门检举或控告，其合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿。
第二章行政许可过错
第五条政府规章和其他规范性文件，设定、规定行政许可事项有下列情形之一的，应当追究行政许可过错责任：
(一)违法设定行政许可项目的；
(二)擅自增加行政许可项目、程序或条件的；
(三)擅自设立行政许可收费项目或者提高收费标准的；
(四)违法设定、规定行政许可定期检验的。
第六条实施行政许可的行政机关，有下列情形之一的，应当追究行政许可过错责任：
(一)行政机关内设机构以自己的名义实施行政许可的；
(二)法律、法规以外的其他规范性文件授权实施行政许可的；
(三)没有法律、法规、规章依据，自行委托其他组织实施行政许可的。
第七条行政机关及其工作人员，在实施行政许可过程中有下列情形之一的，应当追究行政许可过错责任：
(一)对已经取消的行政许可项目继续审批的；
(二)对符合法定条件的行政许可申请不予受理的；
(三)不在办公场所公示依法应当公示的材料的；
(四)在受理、审查、决定行政许可过程中，未向申请人、利害关系人履行法定告知义务的；
(五)申请人提交的申请材料不齐全、不符合法定形式，不一次告知申请人必须补正的全部内容的；
(六)未依法说明不受理行政许可申请或者不予行政许可的理由的；
(七)依法应当举行听证而不举行听证的；
(八)违反行政许可法的其他行政许可行为。
第八条行政机关实施行政许可，有下列情形之一的，应当追究行政许可过错责任：
(一)对不符合法定条件的申请人准予行政许可或者超越法定职权作出准予行政许可决定的；
(二)对符合法定条件的申请人不予行政许可或者不在法定期限内作出准予行政许可决定的；
(三)依法应当根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定，未经招标、拍卖或者考试，或者不根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定的。
第九条行政机关不依法履行监督职责或者监督不力，造成严重后果的，应当追究行政许可过错责任。
第三章过错责任划分
第十条行政许可过错责任分为：直接负责的主管人员责任、直接责任人员责任。
第十一条承办人未经审核人、批准人批准，直接作出行政许可行为，导致行政许可过错后果发生的，负直接责任人员责任。
承办人弄虚作假、徇私舞弊，致使审核人、批准人不能正确履行审核、批准职责，导致行政许可过错后果发生的，承办人负直接责任人员责任。
第十二条虽经审核人审核、批准人批准，但承办人不依照审核、批准事项实施行政许可行为，导致行政许可过错后果发生的，承办人负直接责任人员责任。
第十三条承办人提出行政许可意见有错误，审核人、批准人发现后未予纠正，导致行政许可过错后果发生的，承办人负直接责任人员责任，审核人、批准人负直接负责的主管人员责任。
第十四条审核人不采纳或改变承办人正确意见，经批准人批准导致行政许可过错后果发生的，审核人负直接责任人员责任，批准人负直接负责的主管人员责任。
审核人不报请批准人批准直接作出决定，导致行政许可过错后果发生的，审核人负直接责任人员责任。
第十五条批准人不采纳或改变承办人、审核人正确意见，导致行政许可过错后果发生的，批准人负直接责任人员责任。
未经承办人拟办、审核人审核，批准人直接作出决定，导致行政许可过错后果发生的，批准人负直接责任人员责任。
第十六条因指令、干预导致行政许可过错后果发生的，指令、干预者负直接责任人员责任。
第十七条集体研究、认定行政许可导致过错后果发生的，决策人负直接负责的主管人员责任。
第十八条上级机关改变下级机关作出的行政许可行为，导致行政许可过错后果发生的，上级机关负责人负直接负责的主管人员责任。
第十九条两人以上故意或者过失，导致行政许可过错后果发生的，按个人所起的作用确定责任。
第四章过错责任追究
第二十条根据情节轻重、损害后果和影响大小，行政许可过错分为一般过错、严重过错和特别严重过错：
(一)给行政机关和行政许可申请人、被许可人造成损害后果，情节轻微，影响较小的，属一般过错；
(二)给行政机关和行政许可申请人、被许可人造成损害后果，情节严重，影响较大的，属严重过错；
(三)给行政机关和行政许可申请人、被许可人造成损害后果，情节特别严重，影响重大的，属特别严重过错。
第二十一条政府规章和其他规范性文件违法设定、规定行政许可的，依照规章规范性文件备案审查程序，责令设定、规定行政许可的行政机关改正，或者依法予以撤销；对拒不改正或者撤销的，由备案审查机关建议其上级行政机关或者监察机关对直接负责的主管人员给予行政处分。
第二十二条行政许可实施机关及其工作人员违反法定权限、范围、条件和程序实施行政许可，属一般过错的，由其上级机关或者监察机关责令改正；属严重过错的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的行政处分；属特别严重过错的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予降级、撤职、开除的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条行政许可过错责任人有下列行为之一的，应当从重处理：
(一)一年内出现两次以上应予追究的行政许可过错责任情形的；
(二)干扰、阻碍、不配合对其行政许可过错行为进行调查的；
(三)对投诉人、检举人、控告人打击、报复、陷害的。
第二十四条行政许可过错责任人主动发现并及时纠正错误、未造成重大损失或不良影响的，可以从轻、减轻或者免予追究行政许可过错责任。
第二十五条行政机关实施行政许可，擅自收费或者不按照法定项目和标准收费的，由其上级行政机关或者监察机关责令退还非法收取的费用；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
截留、挪用、私分或者变相私分实施行政许可依法收取的费用的，予以追缴；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条行政机关不依法履行监督职责，造成严重后果的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章附则
第二十七条本办法自2004年10月1日起施行。
甘肃省人民政府办公厅
二○○四年六月二十五日
