商品房价格是由哪几部分构成的
吴 宇
商品住宅的价格，由下列项目构成：
一、土地使用权取得费。
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
二、住宅开发成本。
1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。
3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。
住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车
库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。
三、住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
四、利润
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
五、税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
六、商品住宅差价（包括楼层差价、朝向差价）
楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
下列费用不得计入商品住宅成本：
(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；
(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；
(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。
作 者：上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
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电 话：159 2121 9899
关于加快发展水利渔业的通知
水利部
关于加快发展水利渔业的通知
颁布日期：1997.01.18
关于加快发展水利渔业的通知
（1997年1月18日水利部水管［1997］30号发布）
各流域机构，各省、自治区、直辖市水利（水电）厅（局），各计划单列市水利（
水电）局，新疆生产建设兵团水利局：
自1980年水库养鱼归口水利部门管理以来，以水库为主体的水利渔业取得了长
足发展，渔产量连年增长，经济效益不断提高，已成为水利工程管理单位的一大支
柱产业。目前，我国已建成了一批基础设施比较完善的优良苗种和商品鱼生产基地
；水库网箱养鱼、库汊养鱼和施肥养鱼等高产技术得到进一步推广；名特优新品种
的养殖在全国各地得以发展；水利渔业的标准化体系正在逐步建立，水利渔业的发
展已经具备了再上新台阶的良好基础。
水利渔业是发展水利经济的重要内容，各地必须根据市场需求，加大改革力度
，狠抓两个转变，大力发展水利渔业，不断壮大水利管理单位的经济实力。现就加
快发展水利渔业的有关问题通知如下：
一、进一步提高认识，明确发展目标。
利用水库等水面的资源优势积极发展渔业生产，是国家赋予我部的行业任务。
目前全国水库养殖面积已达200万公顷，约占全国淡水可养鱼面积的40％，在内陆渔
业和水利经济中都占有重要的地位。利用水利系统管护范围内以水库为主的各类水
面发展渔业，对于充分利用国土资源，丰富市场需求，扩大出口创汇，增加水利工
程管理单位收入，加快水利行业脱贫、职工致富都有着极其重要的意义。各级水利
部门的领导必须给予高度重视，把加快发展渔业摆上应有位置。
“九五”期间全国水利系统渔业发展的总体目标是：2000年，年总产量达到
100万吨，实现产值70亿元。各省、自治区、直辖市水利（水电）厅（局）要根据本地
区的实际情况，制定切实可行的发展目标，加强领导，精心组织，真抓实干，认真
完成目标任务。
二、抓紧制订各地水利渔业中长期发展规划。
各省、，自治区、直辖市水利（水电）厅（局）要根据本地区国民经济发展的
要求和水利行业的特点，结合水利部门拥有的水面资源条件，积极组织制订水利渔
业发展“九五”计划和2010年目标规划。在此基础上，我部将制订《全国水利渔业
中长期发展规划》，指导今后十五年全国水利渔业生产的发展。
三、建立健全管理机构，强化行业管理职能。
各地应根据实际情况在工程管理部门或经济管理部门设立渔业管理机构，配备
专业人员，积极开展工作，发挥行业管理和业务指导职能。各流域机构也要对已有
的渔业管理机构进行适当调整，理顺关系，充实力量，切实发挥行业管理职能，协
助部里抓好流域内的渔业管理工作。行业管理部门的主要任务是在充分掌握本地区
水库渔业发展现状和存在问题的基础上，制订切实可行的政策措施和发展规划，进
一步调动水利工程管理单位发展渔业的积极性。鼓励水利工程管理单位自主经营水
面，继续经营好已经开发利用的水面，提高经济效益。对尚未开发利用的水面和滩
涂，在保证国家和集体利益不受损害的前提下，可以尝试租赁、承包等经营方式，
加快开发利用步伐。
四、广泛开辟资金渠道，加大资金投入力度。
要管好、用好80年代初切块下达的用于发展水库养鱼的专项资金，对被挪用或
砍掉的资金要积极做工作，尽快恢复原来标准和用途，并根据本地区渔业发展的任
务和要求，安排一定经费用于加强渔业行业管理工作；要从水利基本建设经费和技
改经费中切出一定比例用于渔业配套设施和商品鱼基地的建设；要制定优惠政策，
大力提倡和鼓励水利工程管理单位大胆吸收和使用各种渠道的资金，敢于负债经营
。
五、树立科技兴渔观念，提高渔业生产科技含量。
水利渔业的发展和经济效益的提高，必须依靠科技进步。各级水利管理部门要
牢固树立科技兴渔观念，不断增加渔业的科技投人，在科研、推广和培训经费的安
排上要和其它水利技术同等对待。水利系统的渔业科技工作者应该结合水利工程特
点，研究解决渔业生产中的技术难题，建立起适合水利工程管理和调度应用、适合
水库等水域生态特征、具有实际指导意义的技术理论。要在新技术成果的推广应用
上下功夫，将新的科技成果尽快地应用于生产，转化为生产力。
生产单位要充分依靠科技人员，积极引进和使用新技术、新品种，特别是引进
适销对路、经济价值高的养殖品种，不断提高渔业生产的科技含量和经济效益。
要抓好职工的岗位培训工作，力争在“九五”期间培养一批有一定专业技术、
懂经营会管理的人才，充实现有的渔业管理和经营队伍。
六、改革生产经营方式，逐步实现三个转变。
在养殖技术上由粗放经营向精养方式转变；在品种结构上由常规品种养殖向名
特优新品种转变；在经营方式上由单纯生产型向科研、生产、加工、销售一体化转
变。要特别注重抓好鱼产品的加工、保鲜和销售工作。努力改革内部经营机制，有
条件的事业单位应逐步转为企业，实行企业化经营，真正建立起适应市场经济发展
需要的渔业经营体系。
七、加强水利工程渔业设施配套建设工作。
今后新建水利工程，凡具有渔业功能的，在规划设计中要充分考虑渔业效益的
发挥，并按照部颁标准《水库渔业设施配套规范》（SL95—94）要求建设相应的渔
业设施，其经费应统一纳入工程基本建设预算中。对于渔业设施不配套的已建工程
，应积极、主动地安排技术改造资金，完善渔业设施配套。
八、要重视和加强渔业统计工作。
统计报表是行业管理部门掌握情况，制订政策的重要依据。随着宏观调控职能
的加强，统计工作的重要性日益突出，各级水利部门应以高度负责的精神，认真及
时地做好统计工作。
发展水利渔业是充分发挥水利工程综合效益、壮大水利经济、加快水利管理单
位脱贫致富步伐的一项大有可为的事业，各级水利管理部门要认真执行上述通知要
求，把渔业作为行业任务来抓，确定目标，落实措施，深化改革，增加投入，努力
促进水利系统渔业生产持续、快速、健康地发展。
文号：[水利部水管［1997］30号]
