上海市外商投资企业土地使用管理办法
上海市人民政府
上海市外商投资企业土地使用管理办法
上海市人民政府令
上海市人民政府令
（第２９号）
《上海市外商投资企业土地使用管理办法》已经１９９６年６月１７日市政府第４８次常务会议通过，现予发布，自１９９６年７月１日起施行。
市长
一九九六年六月二十一日
第一条 （目的和依据）
为了加强对外商投资企业使用土地的管理，完善本市土地有偿使用制度，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》、《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》、《中华人民共和国外资企业法实施细则》、《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律
、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内外商投资企业使用国有土地或者集体所有土地的管理。但外商投资企业使用以出让方式获得土地使用权的国有土地的情形除外。
第三条 （管理部门）
上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市外商投资企业使用土地的主管部门。
浦东新区和区、县土地管理部门依照本办法和本市建设用地管理的有关规定，分别负责外商投资企业在浦东新区和区、县范围内使用土地的具体管理工作。
第四条 （用地方式）
除依法应当以出让方式获得国有土地使用权外，外商投资企业可以通过下列方式获得土地使用权：
（一）县级以上人民政府征用集体所有土地或者划拨国有土地使用权；
（二）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股；
（三）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件；
（四）依法通过买卖或者其他转让方式取得国有企业、集体所有企业房屋所有权而获得该房屋占用范围内的土地使用权；
（五）法律、法规规定的其他方式。
外商投资企业可以通过租赁房屋、场地的方式使用土地。
第五条 （使用集体所有土地的限制）
有下列情形之一的，应当依照本市建设用地管理的有关规定征用集体所有土地：
（一）农村集体经济组织与外商投资者设立中外合资经营企业或者中外合作经营企业时，使用本市规划城市化地区范围内的集体所有土地的；
（二）外商投资企业依法通过买卖或者其他转让方式取得集体所有土地上的房屋所有权而获得该房屋占用范围内的土地使用权的。
农村集体经济组织与外商投资者设立中外合资经营企业，以本市规划城市化地区范围外的集体所有土地使用权作价入股的，其股份不得转让。
第六条 （土地使用权价格的评估）
有下列情形之一的，应当由具有相应资质的房地产评估机构对土地使用权价格进行评估：
（一）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；
（二）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件的。
第七条 （用地申请和审批）
除租赁房屋、场地的情形外，需使用本市国有土地、集体所有土地的外商投资企业，应当由外商投资者或者中方合营者、中方合作者持项目批准文件和建设用地规划许可证，依照本市建设用地管理的有关规定，向土地管理部门提出用地申请。
经审核批准用地的，由县级以上人民政府发给申请人建设用地批准书。
第八条 （土地使用费的核定）
经审核批准用地的外商投资企业，应当自取得企业法人营业执照之日起30日内，向房地产登记机构办理土地使用权登记，并按下列规定办理缴纳土地使用费的核定手续：
（一）使用国有土地的，向市房地局办理，其中在浦东新区范围内的，向浦东新区土地管理部门办理；
（二）使用集体所有土地的，向所在地的区、县或者浦东新区土地管理部门办理。
外商投资企业租赁房屋、场地的，应当持租赁合同向房地产登记机构登记备案，并按前款规定向土地管理部门办理缴纳土地使用费的核定手续。
第九条 （土地使用费缴纳义务人的确定）
经审核批准用地的外商投资企业，应当向办理缴纳土地使用费核定手续的土地管理部门缴纳土地使用费。但中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地使用权作价入股的，应当由中方合营者缴纳；中外合作经营企业可以由合作合同中约定的缴纳人缴纳。
外商投资企业租赁房屋、场地的，应当由出租人缴纳土地使用费，但租赁合同中另有约定的，从其约定。
第十条 （土地使用费缴纳的起算日期）
土地使用费缴纳的起算日期按下列规定执行：
（一）经审核批准用地的外商投资企业，为取得企业法人营业执照之日；
（二）租赁房屋、场地的外商投资企业，为租赁合同生效之日。
外商投资企业在初始用地的当年，使用土地不满6个月的，可以免缴土地使用费；超过6个月的，按6个月计算。
第十一条 （土地使用费缴纳的期限）
土地使用费的缴纳，每年分两期进行：
（一）第一期为6月30日前；
（二）第二期为12月31日前。
第十二条 （土地使用费的标准）
土地使用费的标准，根据土地的规划用地性质和地理环境条件分类、分级确定。
土地使用费的标准及其调整，由市房地局会同市物价、财政等部门根据实际情况提出方案，报市人民政府批准后执行。
土地使用费标准调整的间隔期不少于3年，每次调整幅度不超过原标准的30％。
第十三条 （土地使用费标准的适用）
外商投资企业在初始用地的5年内，其土地使用费可以按第一年的标准缴纳，自第六年起应当按当年的标准缴纳。
有下列情形之一的，外商投资企业可以在整个经营期间，按初始用地第一年的标准缴纳土地使用费：
（一）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；
（二）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件，并在合作合同中约定由中方合作者缴纳土地使用费的。
第十四条 （两类企业的土地使用费）
本市市区繁华地段以外的产品出口型和先进技术型外商投资企业（以下简称两类企业），自企业设立之日起3年内免缴土地使用费，第四年起按两类企业的优惠标准缴纳。但本办法第十三条第二款所列的情形除外。
两类企业年度考核不合格或者有关的确认证书被依法吊销的，应当按一般外商投资企业的标准，补缴当年的土地使用费。
本市市区繁华地段的具体范围，由市房地局会同市规划管理等有关部门划定，报市人民政府批准后执行。
第十五条 （缓、减、免缴土地使用费的其他情形）
经本办法第八条规定的土地管理部门核准，外商投资企业在开始营业或者投产前，可以按应缴纳标准的50％缴纳土地使用费。但本办法第十三条第二款所列的情形除外。
有下列情形之一的，外商投资企业可以缓缴、减缴或者免缴土地使用费：
（一）因不可抗力造成缴纳土地使用费困难，经本办法第八条规定的土地管理部门会同同级财政部门核准的；
（二）经市人民政府批准，进行城市基础设施建设使用土地的；
（三）市人民政府规定的其他情形。
第十六条 （用地要求）
经审核批准用地的外商投资企业，应当遵守土地管理法律、法规、规章的有关规定，不得买卖或者以其他形式非法转让土地使用权。
第十七条 （用地变更）
外商投资企业在经营期间需改变所使用土地的规划性质或者用地面积的，应当报原批准的规划管理部门和土地管理部门审批。经审核批准的，应当向房地产登记机构办理土地使用权变更登记，并按本办法第八条的规定重新办理缴纳土地使用费的核定手续。
外商投资企业在经营期间租赁的房屋、场地的面积和用途或者其他使用情况发生变化的，应当持租赁变更合同或者新的租赁合同向房地产登记机构登记备案，并按本办法第八条的规定重新办理缴纳土地使用费的核定手续。
第十八条 （用地终止）
外商投资企业因经营期满或者其他原因终止使用土地的，应当持工商行政管理部门的证明文件或者其他有关证明文件，向房地产登记机构办理土地使用权或者租赁合同的注销登记手续，并按当年使用土地的时间（其中不满1个月的，按1个月计算），向本办法第八条规定的土地管理部
门缴纳土地使用费。
第十九条 （土地使用费的使用）
土地管理部门应当按规定将收取的土地使用费上缴同级财政部门，专项用于本市城市和乡村的基础设施建设。
第二十条 （非法用地的处罚）
外商投资企业未经批准擅自使用土地或者非法转让土地使用权的，由土地管理部门依照建设用地管理的有关规定予以处罚。
外商投资企业未经批准擅自改变所使用土地的规划性质的，由规划管理部门依照有关法规、规章的规定予以处罚。
第二十一条 （未按期缴纳土地使用费的处理）
土地使用费缴纳人未按期缴纳土地使用费的，由土地管理部门责令其限期缴纳，并自应缴纳之日起按日加收滞纳款额3‰的滞纳金。
第二十二条 （复议和诉讼）
当事人对土地管理部门或者规划管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第二十三条 （参照适用）
下列企业在本市范围内使用国有土地或者集体所有土地的管理，参照本办法的规定执行：
（一）香港、澳门、台湾地区投资者举办的企业；
（二）适用外商投资企业法律、法规的股份有限公司。
第二十四条 （土地使用费的含义）
本办法所称的土地使用费，不包括征地拆迁安置费用和基础设施建设费用。
第二十五条 （应用解释部门）
本办法的具体应用问题，由市房地局负责解释。
第二十六条 （施行日期和废止事项）
本办法自1996年7月1日起施行。上海市人民政府1986年10月30日发布的《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》同时废止。
1996年6月21日
浅淡政府采购的主管机关
作者：谷辽海
来源：中国经济时报
http://finance.sina.com.cn
发表时间： 2005年06月24日
政府采购的主管机关，是指依法享有国家对政府采购市场的行政管理职权，能以自己的名义行使政府采购行政管理权力，并能独立地承担因此而产生的相应法律责任的组织。
我国《政府采购法》规定，各级人民政府财政部门是负责政府采购监督管理的部门， 依法履行对政府采购活动的监督管理职责。根据法律的授权，我国从中央财政部到各省、市财政厅局先后都设立了政府采购管理处（室），在全国形成了政府采购市场的统一监管体系，开始对公共消费市场行使法律所赋予的国家行政权力，履行相应的法定职责。从中央到地方，各级国家机关、事业单位、社会团体等政府采购当事人开始成为被管理的行政相对人。
在政府采购法实施之前，我国的政府采购市场没有统一的和法定的监管机关。2000年1月1日实施的《中华人民共和国招标投标法》是规范我国公共采购市场的一部重要法律，但没有通过法定的方式明确授权对公共消费领域进行统一监管的组织。
为贯彻执行《招标投标法》的相关规定，2000年3月，中央机构编制委员会办公室提出了招标投标活动行政监督的职责分工意见。根据有关规定（详见附件的备注），国家发展和改革委员会指导和协调全国的招投标工作，负责组织国家重大建设项目稽查特派员，对国家重大建设项目建设过程中的工程招投标进行监督检查。招投标过程中违法活动的监督执法，分别由经贸、水利、交通、铁道、民航、信息产业等行政主管部门负责。虽然有关部门明确了职责分工，但还是缺乏法律授权的统一监管组织。当事人对招标采购活动如果有异议，仍然不知道该向哪个行政监督部门提出投诉。
比较典型的例子，如“全国首例政府采购案”。2000年8月8日，采购人国家农业部的“无规定动物疫病区”的采购项目向全国公开招标。开标后，投标供应商未能中标，开始对采购活动提出异议，向相关的行政监督部门进行投诉，前后长达一年零三个月。有关部门以没有法定职权为理由，相互“踢皮球”。无奈之下，质疑供应商于2001年11月提出了民事侵权诉讼。“无规定动物疫病区”采购项目的采购主体和监管主体都是同一个组织即国家农业部，从法理上来说，审裁不能合一，即“运动员”不能同时为“裁判员”。
政府采购法实施后，法律明确了政府采购市场的监管机关、供应商的质疑程序和投诉程序、行政主体不受理投诉内容的救济机关和救济程序等等。
近两年，随着我国政府采购规模的不断扩大，全国各省市的政府采购争议随之也普遍增多。为此，2004年8月，我国财政部专门颁发了《政府采购供应商投诉处理办法》的行政规章。该办法第三条规定，县级以上各级人民政府财政部门负责依法受理和处理供应商投诉。财政部负责中央预算项目政府采购活动中的供应商投诉事宜。县级以上地方各级人民政府财政部门负责本级预算项目政府采购活动中的供应商投诉事宜。倘若前述“无规定动物疫病区”采购争议案件发生在2003年1月1日后，那么，供应商就可以将采购人农业部的采购行为向国家财政部提出投诉。
无独有偶，国内各大媒体最近纷纷报道了我国《政府采购法》实施后的全国首例政府采购行政诉讼案件。采购人分别为国家发展改革委员会和国家卫生部，被告是国家财政部。原告北京现代沃尔经贸有限责任公司认为，2004年11月，采购人和采购代理机构在全国公共卫生体系救治项目的公开招标采购活动存在违法行为，要求国家财政部及时予以查处，被告财政部于2005年1月受理案件却未能在法定期限内积极履行法定职责，反而于2005年2月25日移送给采购人来处理。为此，原告针对财政部的行政不作为，向北京市第一中级人民法院提起行政诉讼，要求被告国家财政部对采购主体所存在的违法行为依法进行查处。
根据上述，我国政府采购法明确规定了政府采购市场的主管机关，这一点突破了《招标投标法》监督机制所存在的严重缺位状态。然而，政府采购法本身还是存在监督的缺位。例如，采购人如果是各级财政部门，供应商认为，财政厅局的采购文件、采购过程和中标、成交结果使自己的权益受到损害的，应该向谁进行投诉呢？又该由哪个行政主体来处理投诉案件呢？我们在这部法律中找不到答案。
政府采购法实施以来，我国各级财政部门查处了大量招标采购违法案件，政府采购的“阳光工程”迈出了重要一步。但从近两年政府采购的法律文书来看，我国各级财政部门的政府采购行政执法状态和执法水平并不乐观。财政部门查处政府采购违法行为的阻力较大，有关部门缺乏相互理解和彼此配合，政府采购执法队伍的法律素质普遍较差，执法人员大部分是学财经的，没有经过法律专业培训，认定违法事实不知如何援引法律，不懂行政执法程序，投诉处理决定书和行政处罚决定书参差不齐，政府采购的执法条件和执法工具也非常简陋，主管领导还不太重视政府采购行政执法，人手奇缺，缺少必要的技术设施。执法环境还有待于进一步改善。（9）
（应读者的要求，中国经济时报《政府采购》栏目从下周起每周二刊出，敬请留意。——编者）
另注：本文发表时的名称为《政府采购的监管缺位》，作者谷辽海为北京市辽海律师事务所主任、高级律师
