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中国人民银行个人住房贷款管理办法

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中国人民银行个人住房贷款管理办法

中国人民银行


中国人民银行个人住房贷款管理办法

银发(1998)190号



第一章 总则

第一条
为支持城镇居民购买自用普通住房,规范个人住房贷款管理,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》,制定本办法。

第二条
个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保,借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条
本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条 借款人同时具备以下条件:

一、具有城镇常住户口或有效居留身份;

二、有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;

三、具有购买住房的合同或协议;

四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;

六、贷款人规定的其他条件。

第六条 借款人应向贷款人提供下列资料:

一、身份件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件);

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明;

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;

五、申请住房公积金贷款的,需持有住房公积金管理部门出具的证明;

六、贷款人要求提供的其他文件资料。

第三章 贷款程序

第七条
借款人应直接向贷款人提出借款申请,贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起,应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后,按照《贷款通则》的有关规定,向借款人发放住房贷款。

第八条
贷款人发放贷款的数额,不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条
申请使用住房公积金贷款购买住房的,在借款申请批准后,按借款合同约定的时间,由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第四章 贷款期限与利率

第十条 贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限,但最长不得超过20年。

第十一条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

第十二条 用信贷资金发放的个人住房
贷款利率按法定贷款利率(不含浮动)减档执行。即贷款期限为1年期以下(含1年)的,执行半年以下(含半年)法定贷款利率;期限为1至3年(含3年)的,执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率;期限为3至5年(含5年)的,执行1至3年期(含3年)法定贷款利率;期限为5至10年(含10年)的,执行3至5年(含5年)法定贷款利率;期限为10年以上的,在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过5%。

第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1年至3年(含3年)的,加1.8个百分点;期限为3至5年(含5年)的,加2.16个百分点;期限为5至10年(含10年)的,加2.34个百分点;期限为10至15年(含15年)的,加2.88个百分点;期限为15年至20年(含20年)的,加3.42个百分点。

第十四条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计算;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押

第十五条
贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产不得用于贷款抵押。

第十六条
借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条
以房地产作抵押的,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续,并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条规定确定。

第十八条
借款人对抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物,在抵押期届满之前,贷款人不得擅自处分。

第十九条
抵押期间,未经贷款人同意,抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条
抵押合同自抵押物登记之日起生效,至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后,当事人应按合同的约定,解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的,解除抵押权时,应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押和保证

第二十一条
采取质押方式的,出质人和质权人必须签订书面质押合同,《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的,应当办理登记手续。质押合同的有关内容,按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条
对设定的质物,在质押期届满之前,贷款人不得擅自处分。质押期间,质物如有损坏、遗失,贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条
借款人不能足额提供抵押(质押)时,应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力,且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的,必须有固定经济来源,具有足够代偿能力,并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条
保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的,必须按照规定办理变更担保手续,未经贷款人认可,原保证合同不得撤销。

第七章 房屋保险

第二十五条
以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管。

第二十六条
抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内,如发生保险责任范围以外的因借款人过错毁损,由借款人负全部责任。

第八章 借款合同的变更和终止

第二十七条
借款合同需要变更的,必须经借贷双方协商同意,并依法签订变更协议。

第二十八条
借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条
保证人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或破产时,借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十条
抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后,抵押物或质物返还抵押人或出质人,借款合同终止。

第九章 抵押物或质物的处分

第三十一条
借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的,贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条
处分抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条
拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后,抵押权人有优先受偿权。

第三十四条
借款合同发生纠纷时,借贷双方应及时协商解决,协商不成的,任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条
借款人有下列情形之一的,贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定,对借款人追究违约责任:

一、借款人不按期归还贷款本息的;

二、借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的;

三、未经贷款人同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的。

四、借款人擅自改变贷款用途,挪用贷款的;

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的;

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的;

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押(质押)的。

第十章 附则

第三十六条
个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款,参照本办法执行。

第三十七条
贷款可根据本办法制定实施细则,并报中国人民银行备案。

第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释和修改。

第三十九条
本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。

一九九八年五月九日
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江西省商品交易市场管理条例(2001年修正)

江西省人大常委会


江西省商品交易市场管理条例


颁布单位:江西省人大常委会

颁布日期:20011222

实施日期:20011222

:江西省人大常委会公告第93号

江西省商品交易市场管理条例

(1996年12月20日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过,根据2001年12月22日江西省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议《关于修改<江西省商品交易市场管理条例>的决定》修正)

第一章 总则
第一条 为加强商品交易市场的管理,规范市场交易行为,保护市场开办者、经营者和消费者的合法权益,促进商品市场的繁荣和经济发展,根据国家有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本省行政区域内的商品交易市场开办者、经营者和市场监督管理者,应当遵守本条例。
第三条 本条例所称商品交易市场,是指有市场名称,有固定场所、相应设施及经营服务机构,有多个经营者入场,实行集中、公开交易的各类生活资料、生产资料现货市场(以下简称市场)。
本条例所称市场开办者,是指投资开办市场或者从事市场物业经营服务的法人或者其他组织。
  本条例所称经营者,是指在市场从事商品交易或者营利性服务的法人、个体工商户或者其他组织。
第四条 县级以上人民政府应当加强对市场规划、建设、管理工作的领导,组织、协调、督促有关部门做好市场管理和服务工作。
第五条 工商行政管理部门负责商品交易市场的监督管理,应当为市场提供服务。
  经济贸易、公安、税务、价格、城建、环境保护、农业、卫生、质量技术监督、文化等行政主管部门和动物防疫监督机构按照各自的职责,依法对市场实施监督管理。
  金融、电力、电信、邮政、运输等行业应当为市场建设和发展提供服务。
第二章 市场开办
第六条 建设、开办市场必须坚持统筹规划、合理布局、促进流通、方便生活、讲求实效的原则。
  县级以上人民政府应当对本行政区域内的市场建设制定市场布局规划,市场布局规划必须符合城市总体规划。在制定旧城改造方案时,应当按照城市总体规划的要求,预留市场的场地。
第七条 开办市场应当经县级以上人民政府或者其授权的部门批准。开办专业性市场,法律、法规规定必须经有关主管部门批准的,从其规定。
  不符合城市总体规划的市场建设项目,批准机关不得予以批准。
第八条 开办市场应当具备下列条件:
  (一)符合城市总体规划和市场布局规划;
  (二)有相应的场地、设施和资金;
  (三)有合法主体资格的开办者;
  (四)有相应的经营服务机构和人员;
  (五)经营范围符合国家规定。
第九条 任何单位和个人不得非法强行关停市场或者非法拆毁市场设施,不得非法占用市场场地。
第十条 市场开办者向经营者出租或者出售摊位、柜台、场地,可以采取招标或者拍卖、拍租方式。
第十一条 市场开办者可以按照约定向经营者收取市场设施租赁费或者使用费。
第十二条 市场开办者应当负责市场内服务设施和安全卫生设施的建设和维修,按规定设立标志牌和场界牌,为消费者设置免费复检的合格的法定计量器具,建立和落实市场内卫生、防火、防盗、治保等有关保障市场正常交易的管理制度和服务措施。
第十三条 在城市举办商品展销会、交易会、物资交流会,应当有详细的组织方案和安全措施。
第三章 市场商品交易
第十四条 经营者应当依法经营,其合法权益受法律保护。
  经营者应当遵守商业道德和市场公约,在核准的经营范围内自主经营,按照国家和省人民政府规定的范围决定商品价格或者服务收费标准,并有权拒绝交纳法律、法规或者省人民政府规定以外的收费。
第十五条 经营者上市交易的商品种类、标识、质量、计量、包装及广告宣传等必须符合法律、法规的有关规定,不得哄抬物价,欺行霸市,侵犯消费者合法权益。
第十六条 经营者进入市场必须持有营业执照,并在经营场地明显处悬挂证照,但临时销售自产农副产品的农民除外。
  在市场内固定经营的经营者,应当与市场开办者签订入场经营书面协议。
第十七条 上市商品应当按商品种类划分不同的经营区域。
  市场开办者应当在工商行政管理部门的指导下统一划定经营区域,经营者应当按照划定的经营区域和营业执照的经营范围经营,不得随意摆摊设点。
第十八条 市场开办者在其开办的市场内从事商品交易活动,不得利用其经营服务的有利条件与其他经营者进行不正当竞争。
第四章 市场监督管理
第十九条 工商行政管理部门对市场的监督管理具体履行下列职责:
  (一)宣传贯彻有关市场管理的法律、法规和规章;
  (二)审查市场开办者制定的市场管理制度,并监督实施;
  (三)受理消费者投诉,依法查处违法经营行为;
  (四)依法对经济合同实施监督,调解市场内经济纠纷;
  (五)依法指导、监督市场内的广告设置,查处虚假违法广告;
  (六)建立市场监督管理和市场统计制度;
  (七)组织开展创建文明市场活动。
第二十条 执法人员正在市场依法执行公务时,应当出示法定执法证件;对未出示证件的,市场开办者和经营者有权拒绝。
第二十一条 工商行政管理部门按照国家规定收取市场管理费,应当出具省财政部门统一监制的专用收据。
第二十二条 各级人民政府及工商行政管理部门应当对举报、查处违法经营活动有功的单位和个人给予表彰、奖励。
第五章 法律责任
第二十三条 违反本条例规定,批准不符合城市总体规划的市场建设项目的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第二十四条 市场开办者因违法行为造成入场经营者经济损失的,应当承担赔偿责任。
第二十五条 市场开办者未履行本条例第十二条规定,造成市场交易秩序混乱的,由工商行政管理部门予以警告,责令限期整顿。
第二十六条 经营者违反本条例第十六条第一款规定未悬挂证照经营的,或者违反本条例第十七条第二款规定在市场内随意摆摊经营的,由工商行政管理部门责令改正;拒不改正的,处200元以下罚款。
第二十七条 工商行政管理部门查处市场违法案件时,可依法调查经营活动、查阅有关经营凭证,采取扣留、查封违法商品,通知开户银行暂停支付等强制措施;对扣留、查封的商品,可依法销毁、拍卖或者作价处理。
第二十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者直接提起行政诉讼。
第二十九条 执法人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、收受贿赂,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚未构成犯罪的,依法给予行政处分。侵犯公民、法人或者其他组织合法权益并造成损害的,依法赔偿。
第六章 附则
第三十条 本条例自1997年3月1日起施行。
公共采购市场亟待司法介入———读谷辽海《法治下的政府采购》 (2006-01-15)
作者: 陈科
来源于:检察日报
http://www.sina.com.cn 2006年01月15日09:19

  日前,北京市辽海律师事务所主任、中国物流与采购联合会特聘政府采购专家谷辽海先生撰写的政府采购系列丛书第三卷《法治下的政府采购》(群众出版社2005年12月版)问世。该书针对我国的两部公共采购法即《招标投标法》和《政府采购法》所存在的制度缺失、公共采购市场中存在的“黑箱操作”和“权力租金”等交易现象,逐一进行了全面论述和深入分析,为司法机关处理相关问题提供了理论与实务支持。

  作者认为,我国目前的公共采购市场主要是指各级国家机关、企事业单位、社会团体等采购主体利用公共资金,通过公开招标等采购方式获取货物、工程和服务而形成的公共交易市场。那些虽非利用公共资金,采购主体也非政府机关、国有企事业单位、团体组织,但涉及到公共安全、公共设施、公用事业等事关公众利益和国家利益的稀缺资源采购,也属于公共采购市场的一部分,必须通过强制招标的方法,引入竞争机制,并在国家权威媒体上公开披露所有采购信息,以保障透明度和公平。

  虽然目前我国已经有了规范公共采购市场的两部法律,但在作者看来,现行公共采购制度中的最大问题就是监督机制存在缺陷,无力遏制“权力租金”:其一,招标公司为“权力租金”提供了合法场所。不论是我国《招标投标法》还是《政府采购法》,均允许以营利为目的的招标公司代理公共采购业务。这在国外的公共采购制度中是非常罕见的。我国现行法律对招标公司的法律定位是中介代理机构,表面上来看,采购人似乎不掌握公共采购项目的最终决定权,供应商获取公共采购项目不是直接从采购人的手中拿到的,而是由招标公司通过公开招标的方式,在公平竞争的情况下获得的。但实际情况是,在公共资源稀缺的情况下,掌握“权力租金”的采购人选择招标公司的余地非常大,同时,在激烈竞争的环境下,招标公司为了获得采购代理业务,必须支付相应的“权力租金”,以维持自身的生存和发展。在这种情况下,招标公司为了支付“权力租金”,就只能从供应商身上下手。哪个供应商给付的酬谢最高,就将采购项目给谁。其二,评标专家制度为“权力租金”的实现提供了方便。根据我国《招标投标法》的规定,采购人?指招标人或者采购代理机构?通常指名称各异的招标公司不得在评标委员会推荐以外的供应商中确定中标、成交的供应商。由于评标委员会是由招标公司临时组建的,评标专家也是由招标公司聘请并给付酬金的。因此,评标专家不能不听从招标公司的意见,丧失了站在第三方立场公正选择适格供应商的独立性。而且,采购项目评标一结束,评标委员会就解散了,不可能独立承担法律责任。这正如一场宴会,招标公司邀请大家聚餐,吃完了就散宴。在现行的评标专家制度下,通常选择投标报价最高的供应商为合格供应商。为什么不选择报价最低的供应商呢?因为“权力租金”通常是在投标供应商最高报价与最低报价的差额中获得的。比如,1000万元的工程,有的供应商报价800万元就可以完成采购项目,有的报价900万元,有的报价600万元。在这些不同的报价中,最低报价600万元的供应商往往会败下阵来,通常报价900万元的供应商就有希望中标。两者之间的差价300万元就是“权力租金”。

  由于我国公共采购市场存在着巨大的隐蔽性,目前普遍存在的这种“权力租金”现象通常还不为人们所关注。对此,作者指出,我国各级司法机关,尤其是作为法律监督机关的检察机关,非常有必要对我国公共采购所存在的法律和实践问题进行深入调查、研究,将廉政制度建设延伸到公共采购领域里,在这一领域里加强检察机关的法律监督,以提高公共采购对象公开招标的透明度,保护广大供应商的合法权益,从而使我国的公共采购市场有序地、健康地发展,以维护国家法律的尊严。