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江苏省徐州市人民政府


市政府关于印发《徐州市市区已购公有住房上市出售管理办法》的通知


(1999年9月5日)

各区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：

《徐州市市区已购公有住房上市出售管理办法》已经市政府研究同意，并经省房改领导小组批准，现印发给你们，请认真贯彻执行。

徐州市市区已购公有住房

上市出售管理办法

第一条 为规范已购公有住房上市出售行为，促进房地产市场发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、省政府《关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案的通知》等文件规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称已购公有住房，是指本市市区职工根据房改政策规定，按照成本价购买的公有住房。

本办法所称出售，是指已购公有住房的买卖和交换。

第三条 本办法适用于已购公有住房首次上市出售的管理。

第四条 徐州市住房制度改革办公室(以下简称市房改办)负责对本市市区已购公有住房上市出售的准入资格审批。市房产、国土、物价、财政、地税等部门应当依照各自职责做好对已购公有住房上市出售的管理工作。

第五条 已购公有住房的上市出售，应当以改善居住条件为目的，坚持买卖自愿、市场调剂、依法纳税、收益归己的原则。

第六条 已购公有住房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，即可上市出售。

但有下列情形之一的已购公有住房，不得上市出售：

(一)违反法律、法规及房改政策规定购买的；

(二)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

(三)擅自改变房屋使用性质的；

(四)上市出售后形成新的住房困难的；

(五)市政府规定的其他不宜上市出售的。

第七条 副厅级及副厅级以上领导干部的已购公有住房，暂缓上市出售。

第八条 已购公有住房上市出售的价格由买卖双方协商确定，并应当向市房产管理部门如实申报，申报成交价格明显偏低的，市房产管理部门应当对所售房屋进行现场查勘和评估，评估价格作为计缴税、费的依据。

第九条 已购公有住房上市出售成交后，买卖双方应当缴纳的税、费标准为：

(一)卖方按售房款的5%预交营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税，由市财税部门委托市房改办暂以保证金的形式统一代收。卖方自交付保证金之日前后各一年内新购住房，购房款等于或高于售房款的，交付的保证金全额退还；购房款低于售房款的，以售房款与购房款的差额为基数计算保证金，多余部分予以退还；卖方不再购房的，其交付的保证金作为税款上交财税部门。

(二)卖方按下列规定缴纳土地收益：

以市政府公布的当年经济适用住房平均价(1998年度为每平方米建筑面积1500元)与卖方夫妇中职级高的一方应享受购房补贴面积标准的乘积，作为卖方家庭享受的住房货币量。

1售房款低于或等于住房货币量的，免缴土地收益。

2售房款高于住房货币量但低于住房货币量12倍(含本数)的部分，若卖方自售房过户登记之日起前后各一年内未新购住房的，按售房款与应享受的住房货币量差额的45%缴纳土地收益；虽新购住房但购房款低于售房款的，按售房款与购房款差额的45%缴纳土地收益；若前后各一年内新购住房，且购房款超过售房款的，免缴土地收益。

3售房款高于住房货币量12倍以上的部分，不论是否新购住房，均按65%缴纳土地收益。

(三)买方按房价款的4%缴纳契税；卖方又新购住房，且购房款高于售房款的，按购房款与售房款差额部分的4%缴纳契税。根据征补分离、先征后补的原则，由市财政分别按房价款、差额款的2%给予补贴。

(四)买卖双方各按房价款的05‰缴纳印花税。

(五)买方缴纳申办《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的权证费和交易服务费；卖方缴纳准入审批服务费和交易服务费。收费标准由市物价局、财政局另行核定。

(六)如遇国家有新的政策规定，按新政策规定执行。

第十条 已购公有住房产权交换的，以各自提供交换的已购公有住房的市场评估价作为售房款，换得的已购公有住房市场评估价作为购房款，按本办法第九条规定缴纳税费。

第十一条 已购公有住房出售程序为：

(一)卖方持按规定填写的《徐州市市区已购公有住房上市出售审批表》，已购公有住房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、夫妇双方的身份证及户口簿复印件，向市房改办申请办理准入审批手续；

(二)卖方持市房改办批准上市出售的文件，会同买方到市房产管理部门签订《房屋买卖契约》，办理过户手续，买卖双方分别按规定向市财税部门或其委托的部门缴纳保证金、契税、印花税、土地收益；

(三)买方持《房屋买卖契约》及购房票据向市房产管理部门申领《房屋所有权证》，并凭《房屋所有权证》到市国土管理部门办理土地权属变更手续，领取《国有土地使用证》；

(四)卖方自售房过户交易之日前后各一年内新购住房的，且符合本办法第九条第(一)、(二)项规定的，凭所购房《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和购房票据，经市财税部门或其委托的部门审核批准后，办理退还保证金及土地收益的手续。

第十二条 已购公有住房上市出售后，其共用部位、共用设施设备的维修管理责任单位以及维修基金管理方式不变，现产权人持《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和夫妇双方身份证到市房改办办理住房维修基金户名变更手续。

第十三条 已购公有住房上市出售后，该户家庭不得再按照成本价购买公有住房。已出售公有住房面积未达到规定住房补贴面积标准的，在新购住房时，按面积差计算购房补贴。

第十四条 违反本办法的规定，未经批准将已购公有住房上市出售的或将不准上市出售的已购公有住房上市出售的，由市房改办处以10000元以上30000元以下罚款。

第十五条 违反本办法规定，将已购公有住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价购买公有住房的，由市房改办责令退回所购房屋，并处以10000元以上30000元以下罚款。

第十六条 违反本办法规定，私下交易、逃避有关税、费的，由有关行政管理部门依法处罚。

第十七条 已购公有住房的抵押、租赁、继承、赠与等其他交易行为依照有关法律、法规的规定执行。

第十八条 已购经济适用住房(含安居工程住房)的上市出售办法另行制定。第十九条本办法自发布之日起施行。一九九八年四月二十三日市人民政府颁布的《徐州市市区职工已购公有住房上市交易试行办法》同时废止。


宪政建设的民法基础：机关法人制度

欧锦雄
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

内容提要：我国的宪政体制是在中国共产党领导下立法权、行政权和司法权相对独立及一定程度的相互制衡，同时兼有政治协商的民主政治体制。宪法赋予了各级党委、人大、政府、政协、法院和检察院重大的国家权力或民主权利，因此，这些国家机关和政协组织是我国宪政建设的主要力量。机关法人制度要求各国家机关具有自己相对独立的财产，这独立财产，既是机关法人从事民事活动和其他活动的前提，也是它们相对独立地行使宪法职权的物质基础。完善的机关法人制度可以使我国各级党委、人大、政府、政协、法院和检察院能充分履行宪法所赋予的各项权力或权利，从而保证我国的宪政体制的最终实现。我国未来的民法典确需建立完善的机关法人制度，因为机关法人制度是我国宪政建设的民法基础。
关键词：机关、法人制度、宪政、建设、民法。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

（一）
近年来，广西某市政府在行政事业性资产的运作方式上采取了惊人的创举。该市政府将其管辖下的所有局委、事业单位的办公大楼、土地使用权等国有固定资产全部收归市政府，之后，由市政府将这些行政事业单位的二十多亿元国有固定资产作为市政府的出资交由其成立的WN公司统一拥有产权、集中管理运营。今后，该市属各行政事业单位对这些国有资产将仅有使用权而无产权。据了解，该市党委、政府、人大、政协、法院、检察院的办公大楼、土地使用权等国有资产也被全部交给WN公司并由其拥有统一产权；为了迫使这些机关将办公大楼、土地使权交出来，市政府规定，凡不交出者，又暂不给予财政拨款；WN公司的下一目标是成为上市公司，上市筹措资金。在惊闻如此釜底抽薪的国家机关资产运作方式后，我愈加觉得问题的严重，这种做法不但了破坏机关法人制度，而且动摇了宪政的根基，妨碍了宪政建设，如果任由这种国家机关资产运作模式在全国泛滥，后果不堪设想。为此，有必要从宪政建设的角度探讨机关法人制度。笔者撰写本文的目的在于：呼唤人们尊重机关法人制度、关注机关法人制度，并希望我们的党政官员树立牢固的宪政理念，重视宪政建设。
（二）
宪政是指建立在宪法基础上的民主政治。它是立宪、修宪以及实现宪法的民主政治活动。现代政治文明是宪政文明，而宪政文明要求：国家应具有完善的宪法制度；宪法具有至尊的地位，立法、司法、行政执法等国家机关的活动应严格遵守宪法，正确履行各自的、宪法所确定的职责，确保宪法制度的实现，维护人民的宪法权利；宪法至上的理念深入人心。宪政建设就是为了实现宪政文明所进行的各种活动。
我国的宪政体制是在中国共产党领导下立法权、行政权和司法权三权相对独立及一定程度的相互制衡，同时兼有政治协商的民主政治体制。宪法赋予了各级党委、人大、政府、政协、法院和检察院具有重大的国家权力或民主权利，因此，这些国家机关和政协组织是我国宪政建设的主要力量。我国的宪政体制是具有中国特色的、较为科学的政治体制，它能否在现实中实现并较好地发挥效能，这关系到我国宪政建设的成败，同时会影响我国社会和经济建设能否持久地、稳定地发展。而我国宪法所确立的宪政体制能否最终实现，这要看我国各级党委、人大、政府、政协、法院和检察院能否充分履行宪法所赋予的各项权力或权利。由于我国宪法所规定的这些权力或权利较为原则，宪法中又没有规定具体的强制措施来保证实行，因此，这些权力或权利的实现还需其他法律所规定的各种制度作保障。
宪法是刑法、民法、诉讼法等部门法律的母法。刑法、民法等部门法的创制必须以宪法为法律依据，与宪法抵触者无效。宪法所确立的宪政体制、经济体制和公民的权利，需要通过各部门法的制定和实施来保证实现，因为我国宪法并无惩罚违宪行为的制裁方法，各部门法则均规定有违法的法律责任及强制方法，而各部门法为了使宪法得以实现，从各自角度将宪法规范内容细化，并规定了保证其实现的措施，各部门法相互协调，相互作用，共同构建了宪法大宪章得以实现的、具体的法律规范网络。
民法是以宪法为根据而制定的、调整平等主体财产关系和人身非财产关系的法律规范。宪法是产生民法的母法，而民法对宪法具有反作用，完善的民法将在一定范围内可以促进宪政体制和公民权利的实现，反之，疏漏的、失当的民法将在一定范围内妨碍宪政的发展和公民权利的实现。前文提到，我国宪法确立的民主政治框架是在中国共产党领导下的立法权、行政权和司法权相对独立及一定程度的相互制约、同时兼有政治协商的宪政体制。立法、行政和司法三机关具有各自不同的职权，政协则具有民主职能。立法机关享有立法权、任免权、监督权，行政机关具有行政管理权，司法机关具有司法独立权，而政协具有民主权。立法、行政和司法三机关在中国共产党的领导、协调下各自独立履行自己的职责和职权，并相互制衡，加上充分发挥政协的民主职能，从而可以使我国宪政体制及时、高效而廉洁的运作。
各国家机关职责不同，在运作中要有相对独立性才能保证其公正廉明，实事求是，而各国家机关在运作中要具有相对独立性，就必须具有相对独立的物质基础。其办公经费、办公场所、工作人员的薪金等物质财产应具有相对独立性，不应受制于其他机关或企业，否则，各国家机关在履行职责时，将难以作到公正廉明。在广西某市的国家机关资产运作模式下，市党委、市政府、人大、政协、法院、检察院的办公场所，工作人员的福利几乎完成受制于WN公司，而WN公司由市政府直接领导，这实际上是市党委、人大、政协、法院、检察院在物质上完全受制于市政府，既然如此，在中国共产党领导下的立法权、行政权和司法权相对独立、相互制约及政治协商的格局不可能实际形成，立法机关的立法权、监督权、任免权难以充分行使，司法将无法独立，党的领导将无法较好地实现，政协的民主职能也较难发挥。若有朝一日，WN公司不幸破产，该市党政机关将无立足之地，其立法权、行政权和司法权将难以实行，从而妨害宪政建设。
（三）
法人制度是人类法律发展中的重要法律成果，它也是我国民法所确立的一项重要制度。在经济领域中，法人制度起到降低投资风险、鼓励投资、保证交易安全等方面的作用。民法所规定的法人类型除了包括企业法人外，还包括机关法人和事业单位法人。机关法人制度的建立，既可以使各级机关成为一个独立民事主体而从事必要的民事活动，也并可使整个国家机关体系降低交易的风险，更重要的是，它可以保障各种各级机关能较好地、独立地履行宪法赋予的职责，使各自的活动做到公正廉明。因为机关法人制度的确立要求各机关须具备法人的基本条件，其中最基本的条件就是具有自己独立的财产，这独立财产，既是机关法人从事民事活动和其他活动的前提，也是它们承担民事责任、行政责任的物质基础，更是它们独立行使宪法职权的物质基础。可见，机关法人制度的建立对共产党领导下的立法权、行政权和司法权相对独立、相互制约以及充分发挥政协组织职能具有重要的作用。可以说，机关法人制度是我国宪政建设的民法基础。
然而，为了解决各机关工作人员收入不平衡以及财政困境或危机等问题，有的地方政府（主要指广西某市政府，据悉有的地方政府正在跃跃欲试）将目标锁定各类机关的办公大楼、土地使用权等国有固定资产，想通过盘活这些资产使国有资产保值、增值及解决公务员收入不平衡的问题，为此，这些地方政府不但将其管辖下所有局委，事业单位的所有不动产收归政府，而且将本级党委、人大、政协、法院、检察院等国家机关的办公大楼、土地使用权等不动产完全无偿剥离，收归政府，并将所有国有固定资产（包括地方政府办公楼、土地使用权）作为政府出资划归一公司，并由该公司统一拥有产权而经营管理，各机关为了获得办公场所的使用权还需从财政获得款项，向该公司支付租金，各机关工作人员的福利费则由该公司支付。该公司则通过将这些不动产进行抵押（规避《担保法》第37条）或其他经营活动来获取巨额的城市建设资金或暂时解决其财政困境或危机。这些地方政府混淆了“政府资产”和“国有资产”的概念，将党委、人大、法院、检察院作为法人而拥有产权的办公大楼、土地使用权等国有资产，认为均是地方政府的资产。其实，党政等各国家机关的资产均为国家所有，但是，各自作为独立法人享有各自资产的产权，当然，这些国有资产的所有权归国家，并应由国有资产管理部门监督管理。这些地方政府完全无偿剥离党委、人大、政协、法院、检察院的法人资产的做法，实际上是对机关法人制度的破坏，是行政权侵犯法人制度。它不但增加了国有固定资产的风险，而且妨碍了党委、人大、政协、法院、检察院，甚至政府各部门相对独立地、公正地行使宪法所赋予的职权，因为这些机关在物质条件上将处处受制于该公司或该政府，此外，若统一拥有国家机关资产的公司破产，或地方政府以其名义大量借外债而无法偿还，其他机关将可能因无办公大楼而无法运转。可见，这一做法妨碍了宪政建设。由此看来，机关法人制度在宪政建设中是何等的重要！
有的民法专家认为，地方政府可以随时无偿剥夺党委、人大、政协、法院、检察院的办公大楼、土地使用权等国有资产，这做法并不违法，因为这些资产原本就属于地方政府。在他们的眼里，机关法人制度似乎是可有可无的，或是可以随意践踏的。连民法专家都如此漠视机关法人制度，看来，宪政建设任重而道远！
（四）
完善的机关法人制度可以使各级政府、人大、政协、法院、检察院等机关在党委的领导下相对独立地行使各自的职权、履行各自的职责，它是宪政建设的民法基础，是保证我国社会和经济持久、稳定发展的民法制度。目前，我国《民法通则》已规定有机关法人制度，但是，属于机关法人制度的独有条款仅有一款，即第50条第一款，它是这样规定：“有独立经费的机关从成立之日起，具有法人资格。”机关法人的成立条件应按一般法人条件确定，其独立资产包括国家拨给的办公经费及国家专项拨款建立的办公大楼及划拨的土地使用权等，这是机关法人制度实有之义。但是，由于现行《民法通则》中属于机关法人制度的独有条款仅有一款，而且这一条款相当简陋，一些地方政府即是乘现有机关法人制度不完善之机公然破坏机关法人制度，而其同级的党委、人大、政协、法院、检察院以及政府管辖下的各单位在交出其办公大楼、土地使用权等国有固定资产时，也因机关法人制度的不明确、不完善而感到万般无奈。机关法人制度尚有诸多问题需要立法完善，比如，机关法人的资格问题、机关法人的种类、层次问题、各机关法人独立资产的范围问题、各机关法人对这些独立资产的权利和义务问题、上级机关对下级机关的独立资产有何权利的问题、各级机关的独立资产可否经营、可否划拨、转让、出租的问题，等等。当前，我国正在酝酿制定民法典，从2002年12月23日草拟的《民法典（草案）》来看，它对机关法人制度并未予以足够重视，仅草拟廖廖两条。目前，关于机关法人制度的问题，我国民事立法存在许多盲点，在理论上也具有许多空白，这有待于立法者和理论工作者进一步深入研究。我国未来的民法典确需建立完善的机关法人制度！这是确保正常民事活动顺利开展的需要，更是宪政建设的需要！

参考文献：
1、李东红：《“威宁模式”涉嫌违法？》《广西政法报》2003年10月30日第3版。
2、欧锦雄：《法人制度的尴尬》，《法制日报》，2003年9月15日第5版。
3、周志华：《关于威宁改革模式的若干思考》《经济与社会发展》2003年第12期。
4、王利明等：《民法新论》中国政法大学出版社，1988年7月第1版。
5、《中华人民共和国民法通则》1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过。

作者简介：欧锦雄，男，1964年出生，广西玉林市人，广西政法管理干部学院教授。