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物业管理企业财务管理规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 02:04:47  浏览:9256   来源:法律资料网
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物业管理企业财务管理规定

财政部


物业管理企业财务管理规定
1998年3月12日,中华人民共和国财政部


第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为,有利于企业公平竞争,加强财务管理和经济核算,结合物业管理企业的特点及其管理要求,制定本规定。
除本规定另有规定外,物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业(以下简称企业),包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储,专款专用,并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备,应当设立备查帐簿单独进行实物管理,并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用(如租赁费、承包费等)。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金;企业支付的共用设施设备有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出,按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业,可不设间接费用,有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备,支付的有偿使用费,计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费,计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了,按照年末应收帐款余额的0.3%…0.5%计提坏帐准备金,计入管理费用。
企业发生的坏帐损失,冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐,增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业,发生的坏帐损失,计入管理费用。收回已核销的坏帐,冲减管理费用。

第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加,再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入,包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入其他业务支出。

第五章 附 则
第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。
第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。


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忻州市人民政府办公室关于印发《忻州市热电联产集中供热实施办法》的通知

山西省忻州市人民政府办公室


关于印发《忻州市热电联产集中供热实施办法》的通知


忻政办发[2007] 110号


各有关单位:
 现将市建设局拟定的《忻州市热电联产集中供热实施办法》印发给你们,请认真贯彻执行。


二OO七年六月二十一日




忻州市热电联产集中供热实施办法

第一章 总则

 第一条 在城市实施热电联产集中供热是从根本上解决市区空气污染,改善城区环境,为市民提供优质供热,提高人民生活质量的重要措施,必须坚决推行。
 第二条 忻州市热电联产集中供热实行“谁投资、谁建设、谁经营、谁受益”的原则。
 第三条 忻州市热电联产集中供热实行“市场运作、规范管理、政策扶持”的原则。
 第四条 忻州市热电联产集中供热实行“分项实施、联网运行、政府监管”的运行方式。
 第五条 忻州市城区凡热电管网到达区域严禁另建锅炉供热。新建住宅采暖必须实行分户控制,按热量计费。
 第六条 市建设局是热电联产集中供热的主管部门,财政、环保、物价、消防、质监、工商等有关部门应当在各自的职责范围内依法做好热电联产集中供热的有关工作。

第二章 热电厂建设与管理

 第七条 忻州市热电厂由山东鲁能集团组建忻州广宇煤电有限公司(以下简称广宇煤电)进行投资建设。
 第八条 广宇煤电要与市建设局按照《市政公用事业特许经营管理办法》规定签订《特许经营协议书》。
 第九条 广宇煤电应将一、二期工程建设计划、中长期发展规划、年度报告、董事会重大决议等报市建设局备案,并接受市建设局的监督。
 第十条 广宇煤电必须按计划生产,不得以任何理由停产,以保证城市集中供热稳定。

第三章 热电管网建设与管理

 第十一条 忻州市一次热电管网建设由山西金邦集团组建忻州市热力有限公司(以下简称热力公司)投资建设。
 第十二条 热力公司要与市建设局按照《市政公用事业特许经营管理办法》规定签订《特许经营协议书》。
 第十三条 热力公司应将一次热电管网、热力站建设计划及资金准备情况报市建设局备案,并接受监督。
 第十四条 热电管网区域内二次热网(含热力站)建设及改造由热力有限公司组织实施。
新建设二次热网的热网内用户均应按物价部门核定的标准交纳热网建设费。建成后的资产属用户所有。
属于旧网改造建设局应严格控制,所需费用由相关用户、建设单位、政府共同解决。
 第十五条 热力公司所有管网、热力站建设均应符合城市供热专项规划,并将建设计划及设计报市建设局审核后纳入工程建设管理程序。
 第十六条 市建设局要制定热源置换及原有燃煤锅炉拆除实施方案,报市政府审批后施行。
 第十七条 按规划改造或建设热力站的属社会相关单位的锅炉房,土地使用权属不变。但现有锅炉房、电力、供水等设施,应提供给热力站使用,所发生的费用由热力公司负担。
为建设热力站提供场地和相关设施的单位,热网建设费可酌情减免。
 第十八条 特困企业的热网建设费由用户、企业、建设单位、政府共同负担。
 第十九条 热电管网建成投产后,热力公司应科学制定供热计划,按国家规范标准组织供热,认真履行协议,并接受市建设局的监督检查。
 第二十条 市建设局要制定热电联产集中供热的临时接管应急预案,以保证突发情况下城市集中供热的连续性与稳定性。预案应报市政府审核。
 第二十一条 在热电联产集中供热运营过程中,市建设局应组织专家对两企业的经营情况进行中期评估。

第四章 其他


 第二十二条 热力公司与广宇煤电的供热价格由市物价局按规定审定,市建设局监督。
 第二十三条 热力公司售热价格由市物价局按规定核定,必须在集中供热运行前确定。
 第二十四条 热电采暖用户应当与热力公司签订采暖协议,并按使用热量或住房面积足额交纳采暖费。房屋物业管理单位对采暖费收缴负有管理和连带责任。
 第二十五条 热电联产集中供热建设施工按城市公用事业建设予以优惠,并免收基础设施配套费、教育附加费、城市占道费、破路费等地方行政事业性收费。
 第二十六条 热电管网施工破坏路面的,热力公司应按不低于原路面标准进行恢复。由市建设局组织验收。
 第二十七条 各相关企业违反国家法律、法规规定的行为,由相关部门依据相关法规进行处罚。
 第二十八条 各相关部门及其工作人员违反规定,有滥用职权、循私舞弊等行为的对责任人依法给予行政处分,构成犯罪的,依法移交司法机关追究刑事责任。
 第二十九条 本办法由市建设局负责解释。
 第三十条  本办法自2007年6月25日起施行。







国务院办公厅关于做好当前减轻农民负担工作的意见

国务院办公厅


国务院办公厅关于做好当前减轻农民负担工作的意见

国办发〔2006〕48号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  近年来,随着农村税费改革全面推进,各项支农惠农政策进一步强化,农民负担重的状况发生了根本性变化,农民负担已得到明显减轻。减轻农民负担工作也由重点“治重”、“治乱”转入巩固农村税费改革成果、有效防止反弹的新阶段。但是,当前减轻农民负担工作仍然面临着许多新情况、新问题。一些干部产生了盲目乐观的思想,放松了对农民负担的监管;有的地方巧立名目乱收费、乱罚款以及各种集资、摊派现象有所抬头;各项支农惠农政策在不同程度上存在着不落实或落实不到位等问题;在征地和安置补偿过程中,损害农民权益的问题仍比较突出。为切实做好当前农民负担监督管理工作,防止农民负担反弹,不断巩固农村税费改革成果,经国务院同意,现提出如下意见:
  一、准确把握减轻农民负担工作的总体要求
  各地区、各部门要从全面落实科学发展观,统筹城乡经济社会发展,推进社会主义新农村建设,加快全面建设小康社会进程的高度,深刻认识做好新形势下减轻农民负担工作的重要性和艰巨性,澄清和消除各种模糊认识及盲目乐观情绪,准确把握减轻农民负担工作的总体要求,强化监管措施,加强制度建设,努力做到“四个坚持”:一是坚持标本兼治。既要坚定不移地推进农村综合改革,加大治本工作力度,逐步消除农民负担反弹的隐患,又要加强对农民负担的监督管理,控制农民负担增加。二是坚持尊重农民意愿。在改善农村基础设施和发展农村公益事业中,既要引导农民对直接受益的项目出资出劳,把国家投入与农民投工投劳有机结合,改善农民生产生活条件,又要防止超越农民承受能力,违背农民意愿,加重农民负担。三是坚持推进基层民主。通过逐步规范基层民主制度,不断增强农民群众的民主意识,强化民主监督,切实保障农民群众的知情权、决策权、监督权。四是坚持预防与查处相结合。要加强教育,着力构筑防止农民负担反弹的思想和工作防线,坚决查处违规违纪行为。
  二、进一步明确农民负担监管工作重点
  减轻农民负担工作要继续坚持以维护农民合法权益为中心,适时调整监督管理工作范围。当前,要重点做好五方面的监管工作:一是规范涉及农民负担的行政事业性收费的管理,加强对涉及农民负担文件出台、项目公示的审核。二是加强对农业生产性费用和村集体收费的监管。对农民反应强烈的农业灌溉水费电费、排涝排渍收费、农业生产资料价格等实行重点监管。同时,要将与农民负担有关的承包土地、“册外地”、草地等方面的不合理收费纳入监管范围。三是强化对村民“一事一议国务院办公厅”筹资筹劳的监管。要纠正违背农民意愿、超范围超标准向农民筹资筹劳和强行以资代劳等问题,防止将“一事一议”筹资筹劳变成加重农民负担的新口子。同时,加强对筹集的资金、劳务和专项补助资金的管理,提高使用效率。四是开展对向农民专业合作经济组织乱收费乱摊派等问题的监管,保护农民专业合作经济组织及其成员的合法权益。五是做好对农民补贴补偿和对村级财政性补助资金的监管,并将农民反应强烈的征地补偿等涉及农民权益的问题纳入监管范围。
  三、认真落实和完善减轻农民负担的“四项制度”
  各地要进一步落实和健全涉农税收、价格及收费“公示制”,适时更新公示内容,创新公示形式,除在乡镇政府所在地统一公示外,涉农收费单位要在收费现场进行公示。认真落实农村义务教育收费“一费制”,对实行免学杂费的地区,除按“一费制”规定的额度收取课本费、作业本费和寄宿学生住宿费外,学校不得再向学生收取其他费用;对享受免费提供教科书的学生,不再收取课本费。乡镇、村级组织和农村中小学校公费订阅报刊要严格执行“限额制”,坚持自愿订阅原则,严禁摊派发行。继续深入贯彻执行涉及农民负担案(事)件“责任追究制”,坚持对涉及农民负担案(事)件进行通报,进一步完善预防和处置涉及农民负担案(事)件的有效机制。
  四、重点治理农民反应强烈的突出问题
  各地要从实际出发,深入开展对农村义务教育、农民建房、农村土地、殡葬、计划生育等方面乱收费、乱罚款的专项治理。农村中小学校向学生提供服务,必须坚持学生自愿和非盈利原则,不得强制服务和强制收费,不得向学生收费统一购买教学辅导材料和学具,不得要求学生统一购买校服、卧具。严禁向农民家庭承包的土地收取土地承包费。今年要在全国范围内重点抓好农民普遍反应强烈的农业灌溉水费电费问题的专项治理。继续选择农民负担重的县(市、区)进行综合治理,实行检查、处理、整改全程监督。
  五、严格规范村级组织收费
  开展对村级组织乱收费行为的专项治理,严禁有关部门或单位委托村级组织向农民收取税费,违反规定的要坚决纠正。地方各级人民政府及有关部门需要村级组织协助开展工作的,要提供必要的工作经费,严禁将部门或单位经费的缺口转嫁给村级组织。建立健全村级组织运转经费保障机制,加大对村级组织运转资金补助力度,确保补助资金及时足额到位,确保五保户供养、村干部报酬和村级办公经费等方面的支出。村级补助资金要专款专用,确定到县、控制到乡、落实到村,防止“跑冒滴漏”。地方各级人民政府进行农村公益事业建设必须量力而行,不准向村级组织摊派、集资或强制要求村级配套。严禁村级组织擅自设立项目向农民收费,严禁用押金、违约金、罚款等不合法方式来约束村民、管理村务。
  六、健全以“一事一议”为主要形式的村民民主议事机制
  各地要认真总结经验,按照群众急需、直接受益、量力而行、民主决策的原则,进一步规范议事程序、范围和标准,逐步建立以政府补助资金为引导、筹补结合的农村基础设施等公益事业建设投入新机制,引导农民依靠自己的辛勤劳动改善自身生产生活条件。在推进“一事一议”中,各地要积极探索加强农村基层民主制度建设的新途径。所议事项要符合大多数农民的需要,解决农民迫切需要解决的问题;议事过程要坚持民主程序,不走过场,不搞形式主义;实施过程和结果要让群众全程参与监督,筹资筹劳的使用情况要透明公开。强化财政投入与农民投入相结合,有条件的地方可采取以奖代补、项目补助等办法给予支持,引导农民自愿出资出劳。
  七、完善农民负担日常监督管理机制
  要继续坚持和完善农民负担监督卡、项目审核与监测等日常监督管理制度,将农民负担监督管理与农村土地承包、农村集体财务和农村审计等管理紧密结合,切实维护农民合法权益。强化农民负担信访管理,畅通涉及农民负担的信访渠道,建立健全信访受理、督办、处理和反馈制度,做到受理及时、督办得力、处理到位。强化农民负担检查,实行综合检查与专项检查、检查与回访、明察与暗访、检查与处理相结合,不断提高检查效果。强化对违规违纪行为的查处,重点查处向农民乱收费、乱罚款、截留平调挪用农民的各种补贴补偿款以及其他涉及农民负担的案(事)件。有关部门要尽快研究制定对涉及农民负担的违规违纪行为的处理办法。
  八、强化减轻农民负担工作责任制
  地方各级人民政府要继续坚持主要领导亲自抓、负总责的工作制度,层层落实责任,一级抓一级,一级对一级负责。继续落实谁主管、谁负责的专项治理部门责任制,强化分工协作、齐抓共管的工作机制。加强调查研究,积极研究探索新形势下对农民负担监督管理的长效机制。加强法制建设,完善相关法律法规,切实做到依法监督管理农民负担。各地要制定和完善减轻农民负担工作考核办法,逐步形成制度,重点对政府主要领导负责制、涉农收费监管、农民权益维护、制度建设、案件查处等方面进行考核。对减轻农民负担工作成绩突出的,要进行表彰。对农民负担问题较多的地方或单位,要实行重点监控,限期整改,确保减轻农民负担的各项政策落到实处。

国务院办公厅
二○○六年六月十六日