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法律观察：2009年商品房开发与销售新规

陈召利


　　2009年，对于房地产市场可谓是相当不平凡的一年，从年初的冷冷清清，到如今的如火如荼，仿佛经历了一次过山车。房地产市场的快速回暖，让房地产开发企业又一次兴奋起来。但是，与此同时，国家和地方在房地产开发与销售方面又出台不少新规，房地产开发企业对此应当予以充分重视。



新规一：严格限制商品住宅用地的出让面积



　　为贯彻落实《国务院关于批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》（国发〔2009〕38号），进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，严格土地供应政策，抑制部分行业产能过剩和重复建设，促进产业结构调整和节约集约利用土地，依据国家有关产业政策，我部在国土资源部和国家发展改革委共同发布的《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》的基础上，国土资源部于2009年11月10日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，规定商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。



　　规定单块土地出让面积的上限除不仅能够在一定程度上防范房地产开发企业利用雄厚资金拿地垄断，客观上还有利于避免滋生房地产开发企业囤地问题。按照国内目前的房地产开发模式，当单块房地产用地面积过大时，房地产开发企业一般会将其分期开发，一年只开发几分之一，这样就导致整个开发周期可能会长达数年，这客观上造成了“囤地”的可能。



新规二：严格规范商品房预售行为



　　江苏省住房与城乡建设厅于2009年10月12日下发《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》（苏建函房〔2009〕669号），进一步加强商品房预售管理、规范商品房预（销）售行为，制止开发商的捂盘、囤房行为。主要包括以下内容：



　　（一）房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，不得分层、分单元申请预售许可；对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的商品房项目，可按照分期开发的规模申请预售许可。



　　（二）房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售，不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认定、登记、选号等）的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。



　　（三）房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示。现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。开发企业预售商品房后必须通过商品房预（销）售合同网上备案系统进行即时备案，并及时修改现场楼盘表中的相关信息。取得商品房预售许可证后的在售商品房项目，如因规划等发生变更使申请预售许可时的相关内容和预售方案发生变化，房地产开发企业应持相关变更文件，及时到原商品房预售许可管理部门办理变更登记手续。商品房预售许可管理部门应根据有关部门批准的变更文件办理预售许可变更登记手续，并及时更新网上公示内容。



新规三：新建12层以下住宅等应当统一设计、安装太阳能热水系统



　　为了从源头上防止和遏制边建设高能耗建筑、边进行建筑节能改造现象，江苏省人民政府于2009年11月4日发布了《江苏省建筑节能管理办法》，自2009年12月1日起施行。该办法明确规定，新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及十二层以下住宅，应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。



　　该办法完善了建筑节能全过程监管制度，在项目可行性研究、规划许可、设计、施工图审查、施工、监理、工程验收、商品房销售等阶段，都提出了明确的节能要求。国家机关办公建筑和大型公共建筑新建、改建、扩建项目的可行性研究报告，应当载明有关建筑能耗指标、节能技术措施等建筑节能的要求，并按照规定编制节能专章。可行性研究报告不符合建筑节能要求的，有关部门不得批准。建设单位不得要求设计单位、施工单位、监理单位降低建筑节能标准进行设计、施工、监理，不得擅自变更施工图节能设计内容。建设工程中使用的建筑材料、产品和设备，应当符合建筑节能标准和施工图设计文件要求。建设单位应当委托工程质量检测机构，对进入施工现场的节能材料和产品，按照有关法律、法规和工程建设强制性标准，开展见证取样检测。在建工程的建筑节能措施应当作为施工现场公示信息之一，在施工现场出入口等显著位置予以公示。房地产开发企业销售商品房时，应当向购买人明示所售商品房的能耗指标、节能措施、保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明,对其真实性、准确性负责。
老公看场子凸显的道德困境

　　　　杨涛

北京一中学教师陈某，在嫖娼中因嫌服务不到位，用铁锤击打卖淫女头部，后被看场子的卖淫女老公制止才杀人未遂。3月2日，市一中院终审判决陈某有期徒刑8年。（《北京娱乐报》3月3日）
这则消息本来和其他暴力事件一样，并没有更多值得关注的地方，引起笔者注意的是卖淫女的老公居然在她卖淫时帮着她看场子。自古以来，有家有口的女子卖淫都是偷偷摸摸的，躲着家人特别是丈夫和男友，卖淫突然致富还要苦心孤诣编个理由骗其家人是其正当收入。可如今，在一些地方，不知从何时起，卖淫女老公、男友组成了一个利益同盟，卖淫成为他们共同经营的事业。在百度搜索引擎上输入“卖淫女、老公”、“小姐、男朋友”的关键词，相关网页动辄就数万条。
从网上关于卖淫女与老公、男朋友组成利益同盟的报道来看，形式大体有这么几种：有的是老公、男朋友怂恿甚至胁迫妻子、女友去卖淫；有的是老公、男朋友帮助妻子、女友介绍卖淫对象；有的是老公、男朋友在妻子、女友卖淫时望风、看场子；还有的是老公、男朋友在妻子、女友卖淫时与嫖客发生嫖资等纠纷时出面摆平。总之，各种形式无奇不有，由此也引发了大量的刑事案件。
从前，女子卖淫即使是厚颜无耻，至少是在心中感觉有傀于老公、男朋友，总是要偷偷摸摸背着他们去干，她们还要担心害怕因此失去老公、男朋友，老公、男朋友是制约她们卖淫的一个重要道德阵地。如今，在许多卖淫女暴富的“榜样”作用下，在一切向钱观念作用看，卖淫女不仅在家中地位迅速提高，甚至老公、男朋友也帮助她们卖淫，卖淫开始在家庭实现了正当化，围系在她们头上的道德锁链更加脆弱，家庭道德防线的进一步崩溃。当卖淫成为了一个家庭共同经营的事业，老公、男朋友成为了她们卖淫的坚强后盾时，还有什么比这使她们对卖淫更加理直气壮，更加无视法律与道德呢？近些年在一些地方卖淫泛滥成灾，当然有许多原因，但从这一点也许可见一斑。金钱的力量如此巨大，令人实在难以想像。
这深刻地反映了在社会变迁中，在一切为了金钱的名义下，一些人的道德迅速沦丧，恋爱观、爱情观、婚姻家庭观的严重扭曲：感情可以专一，性生活可以四处泛滥；家庭只能一个，肉体可以分离与众多人分享。维系在妻子与老公，女孩与男友之间的，就是金钱的共同分享，和脆弱的不能再脆弱的所谓“精神感情”专一，可是在男友之间，爱情本来是灵与肉交融的共同体，当这肉体属于众多人时，感情还能做到真正的专一吗？
这种老公看场子的现象猛增，在另一个层面上揭示了我们打击卖淫这种违法现象的艰巨性，光是抓几个卖淫女是无济于事，因为她们后面有着老公、男朋友作的坚强后盾，将使她们在物质与精神上甩去包袱，前仆后继、无所畏惧。因而，只有要打掉这些后盾，才能从源头上进行治理，而这就需要重塑为人夫、为人男友的道德观、爱情观、婚姻家庭观，但这将是一件比抓几个卖淫女更加艰难的事情。
江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士 　　邮编：３４１０００ 　　
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