您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

北京市地方税务局


北京市地方税务局关于修订《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》的通知

京地税征〔2004〕181号


各区、县地方税务局、各分局，市局各业务处室：
为确保《北京市地方税务局关于印发<北京市地方税务局个人出租房屋管理办法>的通知》（京地税征〔2003〕685号）（以下简称《办法》）的贯彻落实，妥善解决执行过程中出现的问题，市局对原《办法》进行了修订，现印发给你们，请依照执行。
对在原《办法》执行期间，按综合征收率征收税款，并单独征收入库的个人所得税，纳税人税负加重的，可以由纳税人持完税凭证直接到主管地方税务机关办理退税。





二○○四年四月十四日




《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》（修订）

第一条 为适应社会主义市场经济的发展，进一步加强个人出租房屋的税收征管，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和其他有关税收律、法规和规章的规定，并结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 个人（含外籍个人、华侨、港澳台同胞，下同）在本市范围内出租房屋而发生的应税行为，均适用本办法。
第三条 个人出租房屋并取得收入，依法应分别申报缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税。（以下统称“税费”）。
第四条 对个人出租房屋应征收的各项税费可选择以下方式计算缴纳：
一、分税种计征方式：按照政策规定，分税种计算缴纳各种税费；
二、综合征收率计征方式：按每一百元应税收入含五元的税额的负担水平统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。
对个人出租、转租或再转租行为，本着纳税人自愿和不增加税负的原则，确定分税种计征或按综合征收率计征方式。
第五条 对于纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，各区县地方税务局、地方税务分局应根据当地实际情况，并结合房屋的地区分布、结构类型、质量面积、市场租金价格等不同情况核定其应纳税额。
第六条 各区县地方税务局、地方税务分局根据实际情况可自行征收个人出租房屋的各项税款，也可委托其他单位或部门（以下简称“代征人”）代征代缴。
第七条 各区县局、分局的税务所应认真做好个人出租房屋的税款征收入库的各项工作，并可以为完税方提供代开发票的服务，同时做好税源资料的搜集整理工作。
第八条 受税务机关委托的代征人必须具有健全的管理机构，各项规章制度完善，并且具有代征税费的实际能力。
第九条 代征人可确定为各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局以及街道办事处、乡镇政府或经主管地方税务机关确认的其他单位。
第十条 代征人的代征资格由各区县地方税务局、地方税务分局认定，在双方协商一致后应与代征人签定《委托代征税款协议书》（一式四份）。同时各区县地方税务局、地方税务分局向代征人核发《委托代征证书》。
第十一条 代征人应严格按照税收法律、法规和规章的规定，严格依照《委托代征税款协议书》规定的代征范围、代征内容、权限以及期限进行税款的代征代缴工作，认真履行代征义务，严格遵守北京市地方税务局的《委托代征税款管理的暂行规定》，并指定有关人员为办税人员，由办税人员专门负责具体的代征工作。
第十二条 代征人不得再行委托其他单位代征。
第十三条 如遇国家税收法律、法规和规章的废止或修订，税务机关应及时通知代征人，并修改或终止《委托代征税款协议书》，换发或取消《委托代征证书》。
第十四条 税务机关对税款代征工作有权进行检查、监督、指导，并负责对代征人的办税人员进行相应的业务辅导和培训，及时向代征人提供代征税款所需的各种税收票证。
第十五条 税务机关可根据实际需要，向代征人提供发票。
第十六条 代征人应接受税务机关的指导和检查，定期向税务机关通报有关情况，提供资料信息等。
第十七条 代征人应按照有关规定向税务机关领购发票和税收票证，并严格执行《中华人民共和国发票管理办法》和《北京市地方税务局税收票证管理办法》以及其他有关税收法律、法规和规章的规定，做好发票和税收票证的各项管理工作。
第十八条 代征人应在代征税款时向纳税人开具税务机关规定的完税凭证，税款专户存储，严禁挪用税款，并在次月10日内使用《中华人民共和国税收缴款书》填报房产税科目（个人出租房屋子目）向银行汇总解缴税款。
第十九条 代征人应于次月10日内将上月的税票、发票使用情况和征收税款的情况报送税务机关。
第二十条 税务机关应按规定依据实际入库的代征税款的5%的比例向代征人返还手续费。
第二十一条 代征人不得从代征税款中坐扣手续费。
第二十二条 纳税人有违反本办法规定的税收违法行为的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关税收法律、法规及规章的规定予以处罚。
第二十三条 本办法第八条规定的代征人以外的单位和个人不得进行税款征收活动。未经税务机关依法委托征收税款的，责令其退还并依法给予行政处分或行政处罚；致使他人合法权益受到损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 代征人在代征税款的过程中，纳税人拒绝代征税款的，代征人应在24小时内报告主管税务机关，由主管税务机关依法进行处理，代征人不得对纳税人进行处罚。
第二十五条 纳税人与代征人在代征税款时发生争议，可以向委托代征税款的税务机关的上一级税务机关申请行政复议。
第二十六条 代征人有下列情形之一者，税务机关可以单方面终止《委托代征税款协议书》，取消其代征资格和《委托代征证书》：
（一）未按照《委托代征协议书》规定办理代征业务的；
（二）代征人玩忽职守，不征、少征税款的；
（三）代征人故意刁难纳税人或者滥用职权多征税款的；
（四）代征人再行委托其他单位和个人代征税款的。
第二十七条 本办法由北京市地方税务局负责解释。
第二十八条 本办法从2004年4月1日起执行，以前有关规定与本办法不符的，以本办法为准。
　

农业部


关于当前深化乡镇企业改革有关问题的通知
农业部



各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团乡镇企业局：
党的十五大以来，各地加快了乡镇企业改革步伐。总体上看，改革是健康的，效果是好的，对于明晰产权关系，优化生产要素配置，完善经营机制，调动经营者和职工的积极性，增强企业的生机与活力，都起到了积极的促进作用。
与此同时，一些地方在乡村集体企业改革过程中，也暴露出一些值得注意的问题：有的用行政手段限定改革时间，强制推行一种模式，出现“刮风”和“一刀切”的现象；有的在改革中忽视对债权债务的管理，悬空和逃废银行债务；有的对集体资产管理不够规范和严格，导致集体资产
流失；也有的欠税漏税，或削弱补农建农功能。这些做法不符合党和国家的有关政策，损害了国家、集体和农民的利益，一定程度上影响了乡镇企业的改革与发展。对此，国务院领导要求认真研究解决，国务院1998年6月5日下发了《关于在国有中小企业和集体企业改制过程中加强金
融债权管理的通知》。为了认真贯彻落实国务院领导的指示和有关文件的精神，积极稳妥地推进改革，现就乡镇企业改革的有关问题通知如下：
一、进一步明确乡镇企业改革目的和任务
乡镇企业的改革与发展是一项长期的重大战略任务。改某要以建立富有活力的企业经营机制为方向，能够充分调动投资者、经营者、管理者和劳动者的积极性；要以“三个有利于”为标准，认真探索集体所有制多种实现形式，从整体上搞活集体资产；要从实际出发，尊重农民的实践、
创造与选择，实行民主决策，切忌行政命令；乡镇集体企业的改革，要与企业内部人事、劳动、分配制度改革配套进行，要把企业改革与加强管理、技术改造、调整结构、加强领导班子建设相结合，引导企业向“好机制、好班子、好管理、好产品”的目标迈进，大力提高企业的整体素质，
实现集体资产的保值增值；要积极引导个体私有企业在自愿互利的基础上，采用股份合作制、股份制等形式实行联合与合作，鼓励发展新型集体经济。
二、不断完善乡村集体企业改革的多种形式
乡村集体企业改革要因地制宜，因企施策，讲究实效。可以实行股份制、股份合作制或组建企业集团、出售、联合、兼并、承包、租赁、破产等多种形式，也可以几种形式配合使用，切不可强制推行单一形式的改革。
实行出售的，一般应是微利、亏损企业。要实行公开、公平、公正的原则，民主决策，竞价出售。出售也应采取多种形式，可以是部分资产出售或全部资产出售；可以出售给职工集体、企业法人或私人。要鼓励采取先售后股，发展新型集体经济。对购买者要进行业务能力、组织能力、
资金承受能力的资格审查，严格按规定及时、足额交纳购买资金，严禁“一卖了之”的简单化做法。禁止和纠正由少数人内定、搞定向转让或私下交易，使集体利益受到损失的，应令其退赔。私人购买企业或买股，必须用自有资金，不能挪用或借用集体资金，不能以未来收益抵偿或拖欠，
否则收回企业或股份。已经挪用集体资金购买企业或买股，搞私人经营的，依法追究责任；已经借用集体资金购买企业或买股，搞私人经营的，应令其归还。
实行股份有限公司和有限责任公司的，要依法完善各项规章制度。企业产权结构，要根据企业实际，按有利于企业发展的原则确定。对经营状况、市场前景和效益较好的骨干企业，原则上乡村集体应当控股或参股。
实行企业集团的，要以骨干企业或主导产品为龙头，以资产为纽带，通过控股或参股等途径进行资产重组，实现生产要素跨地区、跨行业、跨所有制合理流动和优化组合。
实行股份合作制的，提倡采取增量扩股或现金购股的做法，不得把集体资产平调为乡镇政府所有，不得将企业存量资产所有权无偿量化给个人。存量资产实行分红权量化并以现金配股的做法，应允许继续探索，但经营者和职工的差距不宜过大。职工和农民用现金购股，要坚持自愿，绝
不能强迫入股。经营者和管理人员可以用现金多入股，但不得强迫入大股。任何人不得以权谋股。
实行租赁和承包经营的，要择优选择经营者，实行竞价租赁、承包，合理确定租赁金和承包费。经营者应按规定交纳风险抵押金，并承担集体资产保值增值责任。乡镇企业行政管理部门要加强对租赁、承包企业的审计监管工作。对于一些企业采取不动产租赁、动产拍卖的方法，应当鼓
励和推广。
实行联合或兼并的，要本着自愿互利原则，尊重企业和群众的选择，不得强制，不搞行政“捏合”。
乡镇企业的改革无论采取何种所有制形式和企业组织形式，都要严格按照中发〔1997〕8号文件和《乡镇企业法》的规定，属于乡镇企业范围的，由乡镇企业行政管理部门负责规划、指导、管理、监督、协调和服务。要坚决禁止和纠正将各种形式的企业登记为个体工商户。
三、认真抓好乡镇企业集体资产管理的关键环节
要让企业职工和农民参加企业改革的全过程，涉及到欠税和银行债权的，必须有税务部门和银行参加。要严格把握以下关键环节：
清产核资。对企业的全部资产，包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其他资产，进行全面的清查、登记、核实，做到账账相符，账实相符，账物相符。
资产评估。包括有形资产和无形资产两大类。资产评估报告书，经资产所有者和主要债权人认可后，企业才能按评估的资产价值量进行账务调整。评估结果要向企业职工和社区农民群众张榜公布。要防止集体资产的低评、漏评。规模较大、资产较多的企业，应由有资质的中介机构评估
；一般企业由乡镇政府认可的评估机构或组织进行评估。乡镇企业行政管理部门要加强对评估人员和评估机构的资格审查和管理。
明晰产权。产权界定要坚持“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，明确其财产归属。按照国家法律、法规和有关政策规定享受的优惠，包括以税还贷、税前还贷和各种减免税金所形成的所有者权益，归乡村集体经济组织所有；对于乡村集体经济组织没有或很少投入资本金，靠贷款发展
起来的企业，其所有者权益归乡村集体经济组织和企业职工集体所有；对于完全由个人出资，只向乡村集体交纳管理费，但使用集体土地、挂集体企业牌子的，原则上将各种提留、税收减免所形成的资产，界定为乡村集体经济组织所有。
股权设置。一般可设乡村集体股、职工个人股、社会法人股、外资股及社会个人股。无论何种股权，均不得退股。
收益分配。股份制和股份合作制企业在收益分配上，必须兼顾国家、集体、企业、职工、股东五者利益关系，依法纳税，按规定提取各种规费和基金，实行按劳分配和按股分红相结合，做到各种股权同股同利，利益共享，风险共担。企业分红率应低于企业资产利润率。
四、依法落实乡镇企业的欠税和金融债务
各级乡镇企业行政管理部门要高度重视乡镇企业在改革中欠税处理和金融债权保全工作，积极配合和支持税务部门和金融机构的税收征管和债权管理工作，严禁包庇和纵容企业各种逃废国家税收、金融债务的行为，依法落实欠税和金融债权。在本通知下达之前已经发生逃废欠税和金融
债务的企业，必须立即纠正并重新确立债权债务关系。要协助有关部门防止一些企业利用“多头开户”逃废欠税和金融债务。企业要根据自身的负债和经营的实际情况，在有利于依法纳税和银行贷款回收和安全的原则下，与税务部门、贷款银行充分协商，探索欠税和金融债权债务处理的办
法。企业经营形成的呆账、坏账，要查明原因，分清责任，认真处理。
五、尽快健全乡镇企业集体资产的管理和监督机制
乡村集体经济组织代表全社区农民行使集体资产的所有权，并经营管理集体资产。乡镇、村应逐步建立健全集体资产管理机构，完善对各类集体资产的清查、评估、登记、建档制度，定期向社区农民报告集体资产经营及财务情况，接受他们的监督。
各级乡镇企业行政管理部门要依法对乡镇企业集体资产管理进行指导和监督。对乡镇企业现有集体资产进行全面的清产核资和产权登记。要制定集体资产管理办法，建立健全乡镇企业集体资产的审计监督制度。企业内部要健全会计、审计制度，严格按照有关制度操作。要建立健全股东
大会、董事会和监事会制度，积极探索各类企业中加强党组织建设的经验。
对乡村集体股本金及所得红利、出售集体企业收回的资金、集体企业的承包金、租赁金等集体资产，应纳入集体的资本账户，严格管理和监督，只能用于企业的再投入，或通过控股、参股的形式投入经济效益较好的企业，偿还欠税、银行和其他债权人的债务，补农建农和农村公益事业
建设，不得用于非生产性开支、奢侈性开支和弥补乡镇财政收入。
六、切实加强对乡镇企业改革工作的领导
乡镇企业的改革，涉及到方方面面的利益，是一项政策性很强的工作。各级乡镇企业行政管理部门要高度重视，切实加强对改革的具体指导，要把防止悬空、逃废欠税或贷款以及集体资产流失，作为企业改革中的重要环节来抓，制定和采取切实可行的措施，及时研究解决工作中出现的
问题。要会同有关部门对乡镇企业集体资产进行全面的清产核资和产权登记，依法对乡镇企业集体资产管理进行指导和监督。要加强法律意识和法制观念的培训、教育和法制宣传，为乡镇企业改革工作营造良好的法治环境。
省级乡镇企业行政管理部门在接到本通知后，要及时转发至县级乡镇企业行政管理部门，并以县级乡镇企业行政管理部门为单位，依照本《通知》，在党委政府的领导下，对本县（区、市）乡镇企业改革工作进行一次认真的检查，及时纠正不符合党中央、国务院有关改革政策精神和本
《通知》要求的做法。在此基础上，要将有关检查和处理情况逐级上报，由省级乡镇企业行政管理部门汇总整理，形成书面材料报我部。我部将于适当时候进行抽查，并将有关情况上报国务院。



1998年7月10日