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析商标使用许可期限届满后库存产品的处理/陈永海

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 15:15:04  浏览:8714   来源:法律资料网
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析商标使用许可期限届满后库存产品的处理

一、实践中产生的争议
商标使用许可制度是国际上通行的一种制度。在许可人与被许可人双方之间有条件合作的基础上,实行商标使用许可制度,对于促进企业间发展横向联合,促进技术的转让和引进,发挥企业优势,扩大名牌商品的生产,满足消费者需要,提高社会经济效益,具有十分重要的作用。商标注册人可以通过商标使用许可的手段,扩大市场占有率,提高企业知名度。同样,商标被许可人也可以通过被许可使用他人注册商标,提高企业的经济效益。因此,商标使用许可制度受到了许多企业的青睐。
商标使用许可是指商标权人依法将部分或者全部商标使用权许可给他人使用,并收取一定的使用费作为对价的行为。商标许可使用后,商标权人并不丧失商标权,被许可人仅取得商标使用权。在审判实践中出现了许多因商标使用许可合同许可期限届满后,被许可人销售库存产品而引起的商标侵权纠纷。商标使用许可合同终止后,对许可期限内生产的库存产品如何处理,尤其是被许可人能否继续销售库存产品,引起了很大的争论。目前,主要有两种意见:一种意见认为,被许可人无权销售库存产品,这种销售行为同样构成商标侵权。商标权是权利人享有的一种专有权利,在商标许可合同期限届满后,被许可人对库存产品的销售行为必将侵犯商标权人享有商标权,因此,库存产品不能销售。
另一种意见认为,被许可人有权销售库存产品,这种销售行为不构成商标侵权。理由:1、库存产品是在许可期限内生产的,期限届满后,被许可人仍旧可以销售,此种销售行为不违反法律的禁止性或强行性规定,因而是合法的;2、被许可人已对协议期生产但仍未售出的产品,投入了资金、人力,如果不准其销售,将造成产品的积压,会给其带来损失,因此被许可人的销售行为是为了减少自己损失的一种自助行为;3、库存产品是在商标使用许可期限内生产的,许可人与被许可人有共同的利益,被许可人对库存产品的销售对许可人而言,也是有利的,因此被许可人可以继续销售库存产品。
二、目前的法律规定
目前,我国的商标使用许可制度主要是由《商标法》和《商标法实施条例》进行规范和调整的。
1、《商标法》第40条规定:商标注册人可以通过签订商标使用许可合同,许可他人使用其注册商标。许可人应当监督被许可人使用其注册商标的商品质量。被许可人应当保证使用该商标的商品质量。经许可使用他人注册商标的,必须在使用该注册商标的商品上标明被许可人的名称和商品产地。商标使用许可合同应当报商标局备案。
2、《商标法实施条例》第43条规定:许可他人使用其注册商标的,许可人应当自商标使用许可合同签订之日起3个月内将合同副本报送商标局备案。
3、《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定;商标法第40条规定的商标使用许可包括以下三类:(一)独占使用许可,是指商标注册人在约定的期间、地域和以约定的方式,将该注册商标仅许可一个被许可人使用,商标注册人依约定不得使用该注册商标;(二)、排他使用许可,是指商标注册人在约定的期间、地域和以约定的方式,将该注册商标仅许可一个被许可人使用,商标注册人依约定可以使用该注册商标但不得另行许可他人使用注册商标;(三)、普通使用许可,是指商标注册人在约定的期间、地域和以约定的方式,许可他人使用其注册商标,并可自行使用该注册商标和许可他人使用其注册商标。第4条规定:商标法第53条规定的利害关系人,包括注册商标使用许可合同的许可人、注册商标财产权利的合法继承人。在发生注册商标专用权被侵害时,独占使用许可合同的被许可人可以向人民法院提起诉讼;排他使用许可合同的被许可人可以和商标注册人共同起诉,也可以在商标注册人不起诉的情况下,自行提起诉讼;普通使用许可合同的被许可人经商标注册人明确授权,可以提起诉讼。
从以上规定可以看出,目前我国法律对商标使用许可的内容即当事人双方的权利义务关系没有作具体、明确的硬性规定,如商标使用费的结算方式和支付时间、商标标识的管理、合同终止后双方的权利义务、违约责任等等。这些内容主要由当事人在商标使用许可合同中协商确定。可以这么说,在商标使用许可期限届满后,被许可人是否可以继续销售其在许可期限内生产的库存产品,现行法律并未作出明确的规定。
三、商标使用许可期限届满后库存产品的处理
由于现行法律对这一问题并没有作出明确规定,那么,在商标使用许可期限届满后,库存产品应该如何处理呢?笔者认为,若商标使用许可合同中有明确约定的,依约定处理;若商标使用许可合同中未明确约定或者约定不明的,则应根据法律的基本原理和基本精神予以灵活处理。
(一)合同有约定的,依约定处理。
民事领域遵循意思自治原则。意思自治原则是指在与政治国家相对的私法关系中,无论是设定权利还是设定义务,都完全取决于民事主体自由意志的基本法则理念。在知识产权领域,也同样实行意思自治。只要不违背国家强行性法律的规定,允许当事人自由设定权利、自由设定义务。在商标使用许可合同中,如果许可人与被许可人明确约定在许可期限届满后的一定期限内,被许可人可以销售库存产品,那么被许可人就有权销售库存产品;反之,被许可人则无权销售库存产品,若被许可人继续销售库存产品则构成商标侵权。
(二)合同没有约定的,依不同情形,不同处理
如前所述,目前我国的法律对商标使用许可合同的权利义务关系几乎没有作出具体的规定,这一内容几乎完全依赖于当事人的意思自治。在审判实践中,我们发现这一问题尚未引起足够的重视。当事人对许可期限届满后,被许可人能否销售库存产品几乎没有什么约定。若合同中对库存产品问题没有约定,许可期限届满后,被许可人能否继续销售库存产品,继续销售行为是否构成商标侵权呢?在这种情况下,有必要进行法律解释,运用利益衡量的科学方法,综合平衡各方面的利益关系,针对不同的情形,进行不同的处理。
法律实际上就是对现实生活中各种利益冲突进行妥当的协调,解决当事人之间以及当事人与他人、社会、国家之间的利益冲突,实现不同主体之间的利益平衡。梁慧星说,法是为解决社会现象中发生的纷争而做出的基本准则,成为法律调整对象的纷争无论从何种意义上都是一种利益的对立和冲突。法律公平与否,取决于利益平衡与否。利益衡量理论是日本学者加藤一郎在批判概念法学各种弊病的基础上于上世纪60年代在《法解释的理论与利益衡量》中提出的。该理论主张对法律的解释应当更自由、更具弹性,解释时应当考虑实际的利益。在处理两种利益间的冲突时,强调用实质判断的方法,判断哪一种利益更应该受到保护。具体到法律应用处理时,不是直接通过法律规定来得出结论,而是首先通过利益衡量得出结论,然后再从法律条文中寻找根据,以便使结论正当化或合理化。因此,所谓利益衡量,是指法官审理案件,在案件事实查清后,不急于去翻法规大全审判工作手册寻找本案应适用的法律规则,而是综合把握本案的实质,结合社会环境、经济状况、价值观念等,对双方当事人的利害关系作比
较衡量,作出本案当事人哪一方应当受法律保护的判断。此项判断称为实质判断。在实质判断基础上,再寻找法律上的根据。
在商标使用许可合同期限届满后对库存产品如何处理这个问题上存在着下列几方面的利益:一是许可人的利益;二是被许可人的利益;三是消费者的利益;四是社会的利益。若在原商标使用许可合同期限届满后,商标权人又与第三人签订了新的商标使用许可合同,则还涉及到新被许可人的利益。对于许可人来说,知识产权是权利人享有的一种专有权利,在商标使用许可合同期限届满后,被许可人已不享有商标使用权,其对库存产品的销售,必然侵犯许可人的商标专用权;对于被许可人来说,库存产品凝结了被许可人的财力、物力和人力,如果不准许其销售,将造成产品的积压,从而给其带来巨大的经济损失;对消费者来说,被许可人继续销售库存产品,不会造成他们对商品或商品来源的误认;若被许可人不能继续销售侵权产品,那么凝结人力、物力、财力的库存产品就会白白烂在仓库里,这是任何法律体制下都不允许的,也不符合我们建设节约型社会的要求;若在某特定地域有新被许可人,被许可人销售库存产品必然会影响新被许可人的市场份额,损害新被许可人的利益,侵犯新被许可人的商标使用权。因此,要正确处理库存产品,就要对这几种利益进行综合衡量,得出法律应当保护哪一方利益的实质判断,然后再从法律上寻找根据。
1、许可期限届满后,许可人没有与第三人签订新的商标使用许可合同的情形。对这种情况下进行利益衡量分析应当区分商标使用许可合同的不同类型。
(1)在商标独占使用合同中,许可期限届满后,被许可人原则上可以继续销售库存产品。商标独占使用许可合同中,注册商标仅仅许可给一个被许可人使用,而商标权人自己也不能使用注册商标。这样,商标的使用许可费相对来说是非常高的。凝结了大量人力、物力、财力的库存产品若不能销售,对被许可人来说,损失是非常大的。因此,允许被许可人继续销售库存产品,一方面有利于对被许可人利益的保护,另一方面还能避免产品的浪费,有利于商品的流通、经济的发展。而且这些库存产品或其来源也不会产生混淆或误认。当然,为了防止被许可人滥用权利,从公平角度出发,对被许可人的销售权应当作一定的限制。一般来说,应当对被许可人的销售权规定一个合理的“宽限期”,可以由法官根据个案的实际情况确定,但期限不宜过长。
(2)商标排它使用许可合同可以参照商标独占使用许可,赋予被许可人一定期限的库存产品销售权。这样处理的依据是民法的诚实信用原则。诚实信用原则在本质上属于市场经济活动的道德准则,是道德准则的法律化。它要求在民事活动中,当事人必须诚实、善意;行使权利时不侵害他人与社会的利益;履行义务信守承诺和法律规定;最终达到获取民事利益的活动,不仅应使当事人之间的利益平衡,而且也必须使当事人与社会之间的利益得到平衡。《民法通则》第4条规定:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因此,《民法通则》第4条也可以作为法律适用的依据。
(3)在商标普通使用许可合同中,被许可人往往不是一个而是几个甚至几十个。被许可人支付的商标使用许可费相对而言较低。在许可期限届满后,若赋予被许可人库存产品的销售权,会大大影响许可人的商标专用权和其他商标使用人的权利。因此,在这种情况下,不宜赋予被许可人库存产品的销售权。这样处理的法律依据主要是禁止权利滥用原则。权利人行使权利超过正当界限,有损他人利益或社会利益的,为权利滥用。滥用权利不受法律保护。权利人行使权利本应受法律保护,罗马法上就有“行使自己的权利,无论对于任何人,皆非不法”的观念,法国大革命以后强调“权利绝对”。社会实践的发展证明,在这种思想指导下,权利人不正当地行使权利,会给他人造成损害,也会对社会带来不利,于是产生了“权利滥用”的观念。禁止权利滥用的存在价值,就是民事活动意思自治原则的限制,目的就是要求民事活动的当事人在行使权利及履行义务的过程中,实现个人利益与社会利益的平衡。我国《宪法》第51条规定:“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候,不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。”《民法通则》第7条规定,民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益,破坏国家经济计划,扰乱社会经济秩序。尽管法条未用滥用权利之语,但该条禁止滥用权利的立法意图十分明显。这一规定是权利不得滥用原则的法律表现形式,违反社会公德、社会公共利益、国家经济计划、社会经济秩序的行为都是滥用权利的行为。
但是,若让这些库存产品白白烂在仓库里,不但会造成被许可人的经济损失,还会造成社会财富的巨大浪费。一个可行的办法是鼓励许可人或者其他被许可人对库存产品的回收,至于回收的价格,可以由当事人协商确定;协商不成的,由法官根据个案的实际情况予以确定。这主要是依据公平原则。
2、许可期限届满后,许可人与第三人签订了新的商标使用许可合同。此时,由于涉及到第三人即新被许可人的情况,在原商标使用许可合同许可期限届满后,原则上不允许被许可人继续销售库存产品,类似于上述商标普通使用许可的情形。若赋予被许可人库存产品的销售权,会侵犯第三人取得的商标使用权。法律应当保护第三人的合法权益。当然从社会利益角度出发,可以鼓励对库存产品的回收。
3、商标使用许可合同约定商标使用数量的,许可期限届满后,约定数量范围内的产品应允许继续销售。若商标使用许可合同约定的是商标使用数量,被许可人支付商标使用费的依据主要是使用商标的数量。约定商标使用数量,在许可期限届满期时,存在两种情形,一种是被许可人生产的产品超出约定的数量范围;一种是被许可人生产的产品不超出约定的数量范围。在许可期限届满后,属于约定范围内的产品已经支付了相应的商标使用费,因此,允许被许可人继续销售库存产品是符合公平原则的。若超出约定范围的库存产品则不能再销售。



通联:江苏省涟水县人民法院
电话:0517-83589618
联系人:陈永海 孙海军
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东营市矿盐资源管理暂行办法

山东省东营市人民政府


东营市人民政府令第141号

《东营市矿盐资源管理暂行办法》已经市政府批准,现予发布。

市长 刘国信

二OO六年七月九日

第一条 为了加强矿盐资源管理,合理开发利用和有效保护矿盐资源,根据《中华人民共和国矿产资源法》、《山东省实施〈中华人民共和国矿产资源法〉办法》及有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称矿盐资源,是指由地质作用形成,呈固态、液态埋藏于地面以下地壳内岩石和流体中,以氯化钠为主要组分,能被开发利用的资源。主要包括岩盐和天然卤水。
 第三条 在本市行政区域内勘查、开发利用矿盐资源的单位和个人,应当遵守本办法。
第四条 国土资源行政主管部门负责本行政区域内矿盐资源勘查、开发利用和保护的监督管理,其主要职责是:
(一)监督管理矿盐资源的勘查、开发利用与保护;
(二)根据规定权限,审查或者审批矿盐采矿许可证;
(三)征收矿盐资源补偿费;
(四)法律、法规规定的其他职责。
   环保、规划、盐务、海洋渔业、财政、物价等有关部门应当按照各自职责,协助做好矿盐资源管理工作。
第五条 矿盐资源的勘查、开发利用实行统一规划、合理开采和综合利用的方针,坚持开发利用与保护并重的原则。
  第六条 从事矿盐资源勘查,应当向省国土资源行政主管部门申请登记,领取勘查许可证,取得探矿权。
  第七条 探矿权人应当自领取勘查许可证之日起6个月内开始施工,并向勘查项目所在地的县区国土资源行政主管部门报告开工情况。
  探矿权人完成勘查任务后,应当按照国家有关规定编写矿盐资源勘查报告,并在勘查许可证有效期届满30日前汇交地质资料。
第八条 开采小型储量规模的矿盐资源,应当向市国土资源行政主管部门申请登记,领取采矿许可证;开采储量规模中型以上的矿盐资源,应当向省国土资源行政主管部门申请登记,领取采矿许可证。
  第九条 申请采矿权前,应当根据经批准的地质勘查储量报告,向国土资源行政主管部门申请划定矿区范围。
矿区范围在城市规划区范围内的,应当符合城市规划的要求,经城市规划行政主管部门批准。
  第十条 申请办理采矿许可证,应当向国土资源行政主管部门提交下列资料:
  (一)申请登记书和矿区范围图;
(二)申请人资质条件证明;
(三)开发利用方案;
  (四)采矿环境影响评价报告;
  (五)依法设立采矿企业的批准文件;
  (六)法律、法规规定应当提交的其他资料。
  第十一条 国土资源行政主管部门在收到申请之日起40日内作出准予登记或者不予登记的决定,并通知采矿权申请人。
  准予登记的,采矿权申请人应当自收到通知之日起30日内,缴纳采矿权使用费、采矿权价款,办理登记手续,领取采矿许可证;不予登记的,应当向采矿权申请人说明理由。
  第十二条 国土资源行政主管部门颁发采矿许可证后,应当通知矿区范围所在地的县区人民政府,对矿区范围予以公告,并可以根据采矿权人的申请,组织埋设界桩或者设置地面标志。
  第十三条 探矿权、采矿权应当通过招标、拍卖或者挂牌方式依法有偿取得;确实无条件进行招标、拍卖或者挂牌的,可以通过协议方式确定,必须向社会公布。
  第十四条 开采矿盐资源必须依法缴纳矿盐资源补偿费。
矿盐资源补偿费金额=矿产品销售收入×补偿费费率×开采回采率系数
矿盐资源补偿费费率为:0.5%
开采回采率系数=核定开采回采率/实际开采回采率
  第十五条 探矿权人、采矿权人应当在勘查许可证、采矿许可证规定的范围内进行矿盐资源勘查、开采,并接受国土资源行政主管部门监督、检查,如实提供有关资料。
  第十六条 转让探矿权应当具备下列条件,并经原批准机关审批:
(一)自勘查许可证颁发之日起满2年,或者在勘查作业区内发现可供进一步勘查或者开采的矿盐资源;
(二)完成规定的最低勘查投入;
(三)探矿权属无争议;
(四)已按规定缴纳探矿权使用费、探矿权价款;
(五)法律、法规规定的其他条件。
探矿权转让后,探矿权人的权利、义务随之转移。禁止以承包等方式擅自转让探矿权。
  第十七条 转让采矿权应当具备下列条件,并经原批准机关审批:
(一)采矿满1年;
(二)采矿权属无争议;
(三)已按规定缴纳采矿权使用费、采矿权价款、矿盐资源补偿费和资源税;
(四)法律、法规规定的其他条件。
  采矿权转让后,采矿权人的权利和义务随之转移。禁止以承包等方式擅自转让采矿权。
  第十八条 在勘查、开采过程中运输、排放矿盐,必须符合环境保护的有关规定,防止污染环境。
  第十九条 采矿权人应当依法履行地质环境治理义务,并按照规定缴纳地质环境治理保证金。
  第二十条 矿盐矿停办或者关闭前,采矿权人应当完成矿区地质环境治理,并经国土资源行政主管部门验收。
  第二十一条 对违反本办法规定有下列情形之一者,依据《中华人民共和国矿产资源法》、《山东省实施〈中华人民共和国矿产资源法〉办法》等有关规定,由国土资源行政主管部门予以警告、罚款、没收违法所得、吊销许可证、封闭井口或者查封设备、工具等处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未经批准,擅自勘查或者开采矿盐资源的;
(二)未经批准,擅自转让探矿权、采矿权的;
(三)未按规定缴纳矿盐资源补偿费和探矿权、采矿权使用费的;
(四)不按审批方案施工的;
(五)因采矿造成地质环境破坏,逾期不治理或者治理达不到要求的。
  第二十二条 未按规定期限汇交地质资料、伪造地质资料或者在地质资料汇交中弄虚作假的,不得申请新的探矿权、采矿权。
  第二十三条 拒绝、阻碍矿盐资源行政管理人员依法执行职务的,由公安机关依法予以治安处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十四条 矿盐资源行政管理人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守,违反规定批准勘查、开采矿盐资源和颁发勘查许可证、采矿许可证或者对违法行为不依法予以制止、处罚的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。违法颁发的矿盐勘查许可证、采矿许可证,由国土资源行政主管部门依法予以撤销。
  第二十五条 本办法自发布之日起施行。




银川市城镇房地产交易市场管理暂行办法

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令第60号


  《银川市房地产交易市场管理暂行办法》,业经一九九三年六月十日市人民政府第148次常务会议通过,现予发布施行。

                           市长:韩有为
                        一九九三年六月二十三日

         银川市城镇房地产交易市场管理暂行办法

第一章 总则





  第一条 为促进房地产流通,维护房地产市场秩序,保障房地产交易当事人的合法权益,根据《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》精神,结合我市的实际情况,特制定本办法。


  第二条 本办法所称房地产交易是指本市城市规划区、县城建制镇和工矿区范围内各种所有制房产及其附属设施连同相关的土地使用权的买卖、租赁等各种房地产交易活动。


  第三条 房地产交易应符合国家法律、法规和政策规定及房屋产权管理的要求,遵循平等互利、协调一致、等价有偿的原则。禁止利用房地产交易进行违法活动,损害国家利益、社会公共利益和他人合法利益。


  第四条 市、县房地产管理部门是房地产交易的主管部门。房地产管理部门设置的房地产交易市场管理所(以下简称交易管理所),负责日常的房地产交易管理工作。


  第五条 市、县的土地管理、国有资产管理、工商行政管理、物价、税务等部门按各自的职能分工,依法对房地产交易活动实施监督检查。

第二章 房地产买卖





  第六条 房地产买卖是指房屋所有人将其房屋连同其房屋使用范围内的土地使用权转让给买受人,由买受人接受该项房产并付给所有人约定价款的行为。


  第七条 房地产买卖须符合下列条件:
  1、企业单位买卖房地产,凭工商行政部门核发的营业执照,卖方应具有合法的房屋产权证和土地使用权出让合同;
  2、机关、社会团体、事业单位买卖房地产,凭上级主管部门批准文件,卖方应具有合法的房屋产权证和土地使用权出让合同;
  3、公民买卖房地产凭居民身份证,卖方应具有合法的房屋产权证和土地使用权出让合同;
  4、华侨、港澳台同胞、外国人及外国企业、社团组织买卖房屋,须持房屋所在地县以上人民政府外事主管部门批准文件;
  5、凡国有房产出售,必须进行资产价值评估,评估结果须经当地国有资产管理部门审核确认;
  6、已经出租的房屋出售,房屋所有人须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权;
  7、房地产开发经营企业出(预)售商品房,须经房屋所在地县以上人民政府或授权机关批准;
  8、房屋共有人之一将属于自己份额的房屋出售,应提前三个月通知其他共有人,在同等条件下,其他共有人有优先购买权。


  第八条 凡私人享受国家或单位补贴,以优惠价格购买的房屋,期满5年后可以进入市场。但出售后的增值部分,个人只能获得原购房价格占当时综合造价的比例部分。在同等条件下,原产权单位有优先购买权。


  第九条 房地产买卖应由当事人双方协商签订房地产买卖契约,其主要内容应包括:
  1、当事人姓名(法人名称)、地址;
  2、房屋的面积、结构、朝向、用途及室内设施状况;
  3、随房屋转移的土地使用权范围、面积,并附四至界线平面图;
  4、房屋土地的价金及付款方式;
  5、违约责任及其解决纠纷的途径;
  6、当事人认为必要的其他事项。


  第十条 房地产买卖契约签订后,当事人应到交易管理所办理立契审核手续,按规定缴纳有关税费,并及时到房屋产权产籍监理所和地籍管理站办理房地产权属变更手续,换领房屋所有权证和土地使用权证。


  第十一条 房屋产权变更后买受人应继续履行对该房屋和土地使用的法定权力和义务。

第三章 房地产租赁





  第十二条 房地产出租是指房屋所有人作为出租人将其房屋使用权连同房屋使用范围内占用的土地使用权租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付约定租金的行为。


  第十三条 房地产在抵押期间若需出租时,应取得抵押权人的书面同意方可出租。但出租期限不得超过抵押合同所规定的期限。


  第十四条 房地产租赁的当事人应协商签订房地产租赁契约,其内容应包括:
  1、双方当事人姓名(法人名称)、地址;
  2、房屋的面积、结构、朝向及室内设施状况等;
  3、随房屋使用权转移而转移的土地使用范围、面积,并附四至界线平面图;
  4、房屋的用途;
  5、租赁期限;
  6、租金额及支付方式;
  7、提前解除契约的条件和应负责任;
  8、违约责任;
  9、当事人认为必要的其他事项。


  第十五条 房地产的租赁期限和用途,不得违反该房屋使用范围内土地使用出让合同所规定的年限和用途。


  第十六条 出租房屋的正常修缮费用,由出租人负担,但因承租人的故意或过失造成损坏的修缮费用,由承租人负责。


  第十七条 承租人在得到出租人同意的前提下,可以将租用的房屋转租给他人,但转租期限不得超过原租赁契约所规定的期限。


  第十八条 房地产租赁契约签订后,当事人应到交易管理所和地籍管理站办理租赁审核手续,申请租赁许可证,按规定缴纳税费。


  第十九条 有下列情形之一者,出租人可以提前解除房地产租赁契约:
  1、出租人因不可预见的原因,确有需要自己使用该房屋的;
  2、承租人违反租赁契约改变房屋用途的;
  3、承租人未经出租人同意私下转租房屋的;
  4、承租人未按租约规定交纳房租,且迟延时间超过6个月的;
  5、承租人破损房屋或设备而又不维修、不赔偿的;
  6、承租人利用承租房进行违法活动,损害公共利益的;
  7、无故闲置承租房屋达3个月的;
  8、房屋发生重大损坏,经有关鉴定部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。


  第二十条 有下列情形之一者,承租人可以提前解除房地产承租契约:
  1、承租人因不可预见的原因,确无需要继续租用该房屋而要求退房的;
  2、房屋发生重大损坏,经有关鉴定部门鉴定为危险房屋而无法使用的;
  3、出租人未按租约规定履行其对房屋的正常维修的。


  第二十一条 出租人因第十九条第1款,承租人因第二十条第1款而造成提前中止租约的,应酌情赔偿对方因提前中止租约而遭受的损失,但赔偿金额最多不得超过租约规定的2个月租金。


  第二十二条 出租人因第二十条第3项,承租人因第十九条第2、3、4、5、6、7项而导致提前中止租约的,应按对方所造成的实际损失付给赔偿金。


  第二十三条 房地产租赁契约到期或提前中止时,出租人和承租人应共同对房屋及设备进行现场检查,双方认为无异议的,签署书面意见,正式将房屋退还给出租人,并到交易管理所和地籍管理站办理租赁注销手续。如双方有异议时,应协商解决。协商不成时,可提请房地产仲裁委员会协调或仲裁解决。承租人未经出租人同意,逾期不交还房屋,出租人可按《中华人民共和国民事诉讼法》的规定,向人民法院申请执行,出租人因此所受的损失由承租人承担。


  第二十四条 房地产出租期间,如出租人将其租赁房屋产权出售给他人,应提前2个月书面告诉承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。在房屋产权转移后,原房地产租赁契约继续有效,产权出让人及产权承让人应联名以书面形式变更出租人,并通知承租人。


  第二十五条 房屋租赁期满,承租人如需要继续租赁该房屋,应在租赁期满前2个月书面告知出租人,出租人如同意,双方应重新办理租赁手续。

第四章 房地产抵押





  第二十六条 房地产抵押是指房屋所有人以该房地产作为债务偿还担保,设定抵押权、将房屋连同土地使用权抵押给债权人的行为。
  房地产抵押时,必须持有房屋产权证和土地使用权出让证件。


  第二十七条 房地产抵押,当事人应签订房地产抵押合同,合同内容由当事人协商议定,但须载明:
  1、抵押人、抵押权人姓名(法人名称)及地址;
  2、房屋的座落、面积、四至界线、占地平面示意图及评估价值;
  3、抵押期限;
  4、担保债务范围、用途、交付方式及期限;
  5、担保债务标的物清偿方式;
  6、抵押房屋灭失及毁损时的补救方法;
  7、违约责任及解决争议的途径;
  8、当事人认为必要的其他事项。


  第二十八条 抵押人就已经出租的房屋设定抵押权时,原租赁关系继续有效。


  第二十九条 同处房地产设定数个抵押权时,其抵押担保债务之和不得超过该房地产总价值的95%。若干抵押房地产设定同一抵押权时,该抵押权为不可分担保物权。


  第三十条 房地产抵押期间,该房地产的房屋所有权证和土地使用权证,由抵押权人或第一抵押权人收存。


  第三十一条 已设定抵押的房屋,抵押人如需翻建、改建、扩建或改变使用用途时,必须取得抵押权人的书面同意。同一房地产设定数个抵押权的,按抵押登记的先后程序清偿;同时登记的按各方债权额比例清偿。


  第三十二条 房地产抵押合同签订后,当事人应在15日内向房屋产权产籍监理所和地籍管理站办理抵押登记。合同中止时,当事人应在1个月内办理抵押登记注销手续。


  第三十三条 抵押人在抵押合同期间未依约偿还债务,或抵押人死亡而无继承人或无遗赠人承担债务的,抵押权人可申请处分抵押房地产。


  第三十四条 处分抵押房地产所得价款,依下列顺序分配:
  1、支付处分该抵押房地产之费用;
  2、支付与该抵押房地产有关的应纳法定税费;
  3、按清偿顺序偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金;
  4、余额退还给抵押人。

第五章 房地产市场管理





  第三十五条 交易管理所设置固定的房地产交易市场,其主要功能是:
  1、为交易当事人提供洽谈、协商场所和展示行情、市场交易信息等各种服务;
  2、为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的交易窗口;
  3、引导房地产经营单位和个人进入市场;
  4、为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所;
  5、为政府和有关部门提供宣传房地产政策法规、法律咨询,抑制房地产投机活动和调节房地产价格,监督检查房地产交易活动提供重要阵地。


  第三十六条 交易管理所对房屋产权证书、土地使用权出让证件、交易标的物、交易当事人是否相符要进行严格的核查,有权对交易标的物进行勘丈、评估,对符合条件者,给予办理交易手续。 


  第三十七条 房地产交易当事人应当使用统一的房地产买卖契约、租赁契约、抵押合同文本,使用统一的专用发票。


  第三十八条 交易当事人凭交易手续证件及其他有关证件,在1个月内向房屋产权产籍监理所和地籍管理站申请房地产变更登记。


  第三十九条 凡从事房地产经营、中介服务的企业和个人,必须按照国家有关规定,由市房地产管理部门进行资质审查,经市工商行政管理部门核发营业执照后,方可开业经营。
  凡对国有房产进行价值评估的机构,必须持国有资产管理部门核发的评估资格证书(或临时评估资格证书)。


  第四十条 有下列情形之一者,禁止交易:
  1、违章房屋;
  2、未经确认为合法产权的房屋、产权有纠纷未予处理的房屋、权证与标的物不符的房屋和无土地使用权出让证件的房屋;
  3、作贷款抵押的房屋;
  4、被依法限制产权转移的房屋;
  5、产权证已被明令注销的房屋;
  6、按照法律或法规不允许交易的房屋;
  7、代管或托管的房屋。

第六章 房地产交易价格管理





  第四十一条 房地产交易价格管理要充分发挥市场机制作用,坚持有放有管,按房屋所有权性质,实行不同价格。各类房屋价格的计价原则和标准,由房地产管理部门会同物价部门制定,涉及国有房产的定价必须会同国有资产管理部门制定。


  第四十二条 按政策规定向个人出售或出租的新旧公房,实行指令性价格。指令性价格的制定,必须先进行评估,并以国有资产管理部门审核确认的结果为主要依据。其余房屋交易实行市场调节价格。


  第四十三条 房地产交易中的国有土地使用权转让收益,要严格按照国家现行规定,由交易管理所在办理交易手续时代收,上交同级财政。

第七章 惩罚与奖励





  第四十四条 凡违反本办法有关规定,通过非法手段进行的房地产交易,经查实后,由交易管理所按其情节轻重,分别给予撤销交易、限期补办手续、没收非法所得,并处罚款的行政处理。
  1、违反本办法规定私下交易或隐瞒实际成交价格、偷漏税费和违章建筑买卖、出租的,除责令补缴规定税费外,对当事人各处以买卖成交价或到发现时止累计租金应收税费额的2-5倍的罚款。
  2、违反本办法第三十七、三十八条规定,除限期补办外,对责任人处以实际成交价格3%以下罚款。


  第四十五条 房地产交易管理人员徇情谋私、违法乱纪、索贿受贿的,由上级行政机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。


  第四十六条 妨碍、阻挠房地产交易管理人员执行公务、扰乱房地产市场秩序的,由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚,构成犯罪的依法追究其刑事责任。


  第四十七条 任何单位和个人都有权向有关部门检举、揭发房地产交易中的非法行为,有关部门要保护举报人,经查证属实的,由房地产交易主管部门给予奖励。


  第四十八条 房地产交易发生纠纷,由交易管理所调解,调解无效的可申请仲裁或向人民法院起诉。

第八章 附则




  第四十九条 按行政分配的租用房屋和单纯的土地使用权转让不适用本办法。


  第五十条 本办法由银川市房地产管理局和银川市法制局负责解释。


  第五十一条 本办法自发布之日起施行。