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售房人是否应支付中介费之外的劳务费?/刘军

作者:法律资料网 时间:2024-05-14 04:32:25  浏览:9468   来源:法律资料网
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售房人是否应支付中介费之外的劳务费?
作者:刘军

事实经过
甲原系上海A房产经纪公司浦东花木店(以下简称“A公司花木店”)店长,2003年5月份辞职。乙有一套房屋准备出售,乙与甲原来有些熟悉,经甲介绍,乙于2003年10月将其房屋在A公司花木店挂牌出售。挂牌后,A公司花木店工作人员及甲多次带客户看房,最后丙看中了房屋。2004年2月,乙丙双方在A公司花木店签订《房地产买卖合同》,合同约定,房屋总价款为73万元,首付款30万由甲代乙向丙收取,乙为此还专门写了一份授权委托书,内容为“乙就某某房屋出售事宜全权委托甲处理”。余下43万元房款由丙向银行申请贷款,由A公司监管,在房地产证过户后由A公司代丙交给乙,双方同时委托A公司办理产证过户手续,为此,乙丙双方各自与A公司签订一份居间协议,约定中介费用为房款的1%,各自支付7300元。嗣后,丙按照合同及乙的委托书将30万元首付款交给甲。2004年5月,在A公司的协助下,办理了房产过户手续。A公司代丙将余下43万元房款交给乙。但甲未将30万元首付款全部交给乙,扣留3万元房款,其理由是3万元是其劳务费,并称乙曾向其表示,该房屋只要卖70万元即可。乙向甲追讨房款不成,遂向法院起诉,要求甲支付3万元房款。
律师说法
本案带有一定的普遍性,法律关系也有些复杂,现一一评述如下:
1、乙系居间合同关系,A公司已经履行合同义务
乙与A公司签订有居间合同,合同中明确约定,A公司主要义务是介绍购买方,监管40万房款、办理产证过户手续,A公司已经履行了居间合同义务。
2、A公司对甲扣留乙的房款是否应承担法律责任?
甲原系A公司花木店店长,这就很容易让人理解为甲的行为就是A公司行为。但由于乙的委托收款的委托书是委托甲,而非委托A公司,且乙与A公司的居间合同约定的A公司的义务不包括监管首付款,故甲扣留3万元房款不能认定为A公司行为,A公司无需承担甲扣留3万元房款的法律责任。
3、乙是否应付给甲3万元“劳务费”?
甲乙之间系委托合同关系,即乙是委托人,甲是乙的受托人或者说是代理人。委托事项即代为收款,仅代为收款这一项劳务,甲认为3万元房款系劳务费没有合同依据也没有法律依据,不应支持。此外,买房人包括丙均系从A公司花木店得知该房源,甲只是陪同花木店工作人员一道看房,并非单独为乙寻找买家提供劳务。至于甲提出,乙曾表示房屋售价只要达到70万元即可,故3万元属于甲,则由于乙不予认可,又缺乏书面证据,该主张不予支持。所以,甲认为3万元房款系劳务费的主张没有法律根据,甲应将3万元房款返还予乙。

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企业并购律师实务——上市公司收购报告书的制作

作者简介:唐清林,北京律师,人民大学法学硕士,擅长企业并购律师业务,并对该业务领域的理论研究感兴趣,曾编写《企业并购法律实务》(副主编,群众出版社出版),本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式:lawyer3721@163.com;13366687472。

通过上市公司收购活动取得或者可能取得对该公司的实际控制权、根据《证券法》和《收购办法》应当履行上市公司收购信息披露义务的自然人、法人或其他组织(以下简称收购人),应当按照规定编制和披露上市公司收购报告书(以下简称收购报告书)。
一、编制收购报告书的一般要求
  1.引用的数据应当提供资料来源,事实应有充分、客观、公正的依据。
  2.引用的数字应当采用阿拉伯数字,货币金额除特别说明外,应指人民币金额,并以元、千元或百万元为单位,财务会计报告数据应精确到人民币元。
  3.收购人可以根据有关规定或其他需求,编制收购报告书外文译本,但应当保证中、外文本的一致性,并在外文文本上注明:“本收购报告书分别以中、英(或日、法等)文编制,在对中外文本的理解上发生歧义时,以中文文本为准”。
  4.收购报告书全文文本应当采用质地良好的纸张印刷,幅面为209×295毫米(相当于标准的A4纸规格)。
  5.在报刊刊登的收购报告书最小字号为标准6号字,最小行距为0.02。
  6.不得刊载任何有祝贺性、广告性和恭维性的词句。
二、编制收购报告书的其他要求
1.收购人是多人的,可以推选其中一人以共同名义统一制作并提交收购报告书,但各收购人及其各自的法定代表人(或者主要负责人)应当在收购报告书上签字、盖章。
2.由于商业秘密(如核心技术的保密资料、商业合同的具体内容等)等特殊原因,某些信息确实不便披露的,收购人可以向证券交易所申请豁免,经证券交易所批准后,可以不予披露。
3.在不影响信息披露的完整性和不致引起阅读不便的前提下,收购人可以采用相互引证的方法,对各相关部分的内容进行适当的技术处理,以避免重复和保持文字简洁。
4.收购人在收购报告书中援引律师、注册会计师、财务顾问及其他相关的专业机构出具的专业报告或意见的内容,应当说明相关专业机构已书面同意上述援引。
5.收购人在报送收购报告书的同时应当提交有关备查文件。该备查文件应当为原件或有法律效力的复印件。
6.收购人应当将收购报告书刊登于至少一种中国证监会指定的报刊,并根据证券交易所的要求刊登于指定网站,或者提示刊登该报告的收购人或上市公司的网址。收购人应当将收购报告书和备查文件备置于上市公司住所和证券交易所,以备查阅。
7.收购人董事会及其董事或者主要负责人,应当保证收购报告书内容的真实性、准确性、完整性,承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并就其保证承担个别和连带的法律责任。如个别董事或主要负责人对报告内容的真实性、准确性、完整性无法做出保证或者存在异议的,应当单独陈述理由和发表意见。
三、上市公司收购报告书的形式要求
1.上市公司收购报告书由封面、书脊、扉页、目录和释义五部分组成。
2.收购报告书全文文本封面应标有“XX上市公司收购报告书”字样,并应载明以下内容:
  (1)上市公司的名称、股票上市地点、股票简称、股票代码;
  (2)收购人的姓名或名称、住所、通讯地址、联系电话;
  (3)收购报告书签署日期。
3.收购报告书全文文本书脊应标明“XX上市公司收购报告书”字样。
4.收购报告书扉页应当刊登收购人如下声明:
  (1)编写本报告所依据的法规;
  (2)依据《证券法》、《收购办法》的规定,本报告书已全面披露了收购人(包括股份持有人、股份控制人以及一致行动人)所持有、控制的XX上市公司股份;
  截止本报告书签署之日,除本报告书披露的持股信息外,上述收购人没有通过任何其他方式持有、控制XX上市公司的股份;
  (3)收购人签署本报告已获得必要的授权和批准,其履行亦不违反收购人章程或内部规则中的任何条款,或与之相冲突;
(4)涉及须经批准方可进行的收购行为,收购人应当声明本次收购在获得有关主管部门批准后方可进行;
涉及触发要约收购义务的,应当声明尚须取得中国证监会豁免要约收购义务;
涉及其他法律义务的,应当声明本次收购生效的条件;
  (5)本次收购是根据本报告所载明的资料进行的。除本收购人和所聘请的具有从事证券业务资格的专业机构外,没有委托或者授权任何其他人提供未在本报告中列载的信息和对本报告做出任何解释或者说明。
5.收购报告书目录应当标明各章、节的标题及相应的页码,内容编排也应符合通行的中文惯例。
6.收购人应就投资者理解可能有障碍及有特定含义的术语作出释义。收购报告书的释义应在目录次页排印。
四、上市公司收购报告书的信息披露内容
1.收购人为法人或者其他组织的,应当披露如下基本情况:
  (1)收购人的名称、注册地、注册资本、工商行政管理部门或者其他机构核发的注册号码及代码、企业类型及经济性质、经营范围、经营期限、税务登记证号码、股东或者发起人的姓名或者名称(如为有限责任公司或者股份有限公司)、通讯方式;
  (2)收购人(包括股份持有人、股份控制人、一致行动人)应当以方框图或者其他有效形式,全面披露其相关的产权及控制关系,列出股份持有人、股份控制人及各层之间的股权关系结构图,包括自然人、国有资产管理部门或者其他最终控制人;
  收购人应当以文字简要介绍收购人的主要股东及其他与收购人有关的关联人的基本情况,以及其他控制关系(包括人员控制)。
  (3)收购人在最近五年之内受过行政处罚(与证券市场明显无关的除外)、刑事处罚、或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的,应当披露处罚机关或者受理机构的名称,处罚种类,诉讼或者仲裁结果,以及日期、原因和执行情况;
  (4)收购人董事、监事、高级管理人员(或者主要负责人)的姓名、身份证号码(可以不在媒体公告)、国籍,长期居住地,是否取得其他国家或者地区的居留权;
  前述人员在最近五年之内受过行政处罚(与证券市场明显无关的除外)、刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的,应当披露处罚的具体情况。
  (5)收购人持有、控制其他上市公司百分之五以上的发行在外的股份的简要情况。
2.收购人是自然人的,应当披露以下基本情况:
  (1)姓名、国籍、身份证号码、住所、通讯地址、通讯方式以及是否取得其他国家或者地区的居留权等,其中,身份证号码和住所可以不在媒体公告;

中华人民共和国和波兰人民共和国技术和技术科学合作联合常任委员会章程

中华人民共和国 波兰人民共和国


中华人民共和国和波兰人民共和国技术和技术科学合作联合常任委员会章程


  中华人民共和国和波兰人民共和国技术和技术科学合作联合常任委员会(以下简称为委员会),系根据一九五四年七月二十日中华人民共和国中央人民政府和波兰人民共和国政府签订之技术和技术科学合作协定第二条组成之。

  第一条 委员会之任务为决定和实现技术和技术科学合作,其内容如下:
  (一)相互供给现有的和有关基本建设、工艺、经营管理以及生产方法方面的技术资料;
  (二)相互供给现有生产技术和技术科学方面以及国民经济组织方面的经验;
  (三)通过咨询与鉴定,在国民经济各部门中,实施技术互相;
  (四)根据协定规定范围内所提出之设计,协助各种新设备之安装与开工;
  (五)互派科学研究和生产技术人员,在科学研究机构和企业内进行研究和实习;
  (六)进行有关技术科学研究方面的合作;
  (七)以交换技术和技术科学图书以及科学工作者和专家之著作、进行互助合作。
  根据一方愿望,相互交换农业产品和工业制品的样品;
  (八)本条所未列举之其他各项技术和技术科学方面的合作。

  第二条 委员会由中国组和波兰组组成。每组设委员七人,其时一人为主席。委员由每方政府任免之。委员会秘书可由委员兼任或另设之。各组人员有变动时,各组主席得相互通知之。

  第三条 委员会可应一方主席之建议,并经委员会批准,在一定时期内成立各种专家组。负责处理委员会所交办之问题,并向委员会提出报告和建议。委员会之会议、除委员会及秘书参加外其他人员经双方主席之同意,可以顾问或专家名义参加之。

  第四条
  (一)秘书之职责:执行主席交办之一切工作,准备委员会会议,遵照议事日程及时的提出议题和提案,并检查决议执行情况;
  (二)在委员会休会期间,两组秘书应保持经常联系。

  第五条 召开会议之办法规定如下:
  (一)两组至迟应于下次会议召开前两个月,将有关问题的详细内容相互以书面通知对方;
  (二)有关召开会议之提议,至迟应于会议前两个月送达对方,提议中应说明会议的日期、地点和日程;
  (三)对方主席至迟应于会议召开前一个月提出其对同意召开会议的意见,并同时提出其有关修改或补充日程的意见;
  (四)两组秘书应于会议前十五天会晤,以进行会议之准备工作,会晤地点一般应在会议所在国。

  第六条 委员会每年至少开会一次,轮流在两国首都举行。会议之召开应由两组主席商定,由会议所在国之主席负责召集并担任会议主席。
  两组主席应向委员会提交有关上次会议决定执行情况的总结。

  第七条 委员会会议时,各组出席委员会之委员不得少于五名。
  每届委员会通过之决议,均应制订议定书。委员会会议之议定书由两组主席签字,并转呈本国政府批准。此项议定书,每组各保存一份。

  第八条 委员会会议之议定书经两国批准后即生效,并由两组主席立即互相通知之。

  第九条 必要时,两组主席在休会期间,亦可商定决议,但此种决议应提交下届委员会会议追认之。
  经一组主席之提议、并经对方主席同意,可召集委员会临时会议。

  第十条 双方所提供之特许权、专利权和技术文件,只能在接受国一方使用,不得转交给第三方。双方对对方所提供之文件必须遵照本国内现行法律和命令,按“密件”或“绝密件”妥为保管。
  议定书以及与合作有关的一切资料应根据委员会的决议视为“密件”或“绝密件”。

  第十一条
  (一)委员会会议时,中、波、俄文同为公用语言;
  (二)会议议定书共两份,每份以中文、波文、俄文书就,中文和波文之条文具有同等效力。如对条文之解释遇有分歧时,则以俄文本为准。

  第十二条
  (一)本双方互助友好之精神,接受帮助之一方仅支付对方在履行义务时所支付之实际费用;
  (二)关于执行决议之费用,得按照现行有关付款协定范围内之规定,由接受援助一方支付之;
  (三)在会议所在国进行之会议,其筹备与开会期间之各种费用由会议所在国一方负担;
  (四)各组委员会或其他参加委员会工作人员之个人费用,均由派遣国一方负担。

  第十三条 决议中所规定之义务,应由有关政府所指定之机构执行之。

  第十四条 本章程自双方政府批准之日起生效。对本章程之一切修改或补充亦应经双方政府批准之。
  本章程于一九五四年七月二十日签订于华沙。共两份,每份以中文、波文和俄文书就,中文、波文的条文具有同等效力,如对条文的解释遇有分歧时,则以俄文本为准。
        中波技术和枝术科学合作联合常任委员会
  中 国 组 主 席              波 兰 组 主 席
    王 首 道                   列 师
    (签 字)                  (签 字)